Trasformare il tetto in terrazzo: permessi necessari e cosa sapere

La trasformazione del tetto in terrazzo comporta l’ottenimento di precisi permessi e, in condominio, l’autorizzazione assembleare

Tra i progetti ambiziosi per la propria casa c’è sicuramente quello di trasformare il tetto in un terrazzo: oltre a offrire un nuovo spazio aperto per approfittare della bella stagione, può influire sul valore dell’immobile. Eppure, si tratta di un intervento che richiede una particolare attenzione, non solo ai costi, ma anche ai permessi necessari. Bisogna infatti non solo ottenere i necessari titoli abilitativi da parte del Comune, ma anche specifiche autorizzazioni dall’assemblea se si risiede in contesti condominiali. Ma cosa sapere?

Che differenza c’è tra terrazzo e lastrico solare
Che permessi ci vogliono per fare un terrazzo
Quanto costa trasformare un tetto in terrazzo

Che differenza c’è tra terrazzo e lastrico solare

Prima di addentrarsi nelle questioni relative ai titoli abilitativi e alle autorizzazioni di condominio, è innanzitutto necessario comprendere la differenza tra terrazzo e lastrico solare. Per quanto entrambi fungano da copertura dell’edificio, gli interventi da realizzare e i relativi permessi potrebbero differire leggermente.

Nel linguaggio comune i due termini sono spesso confusi, tuttavia:

il terrazzo è una superficie piana, destinata all’uso abitativo o ricreativo e, di sua progettazione, è pensata per essere calpestabile e dotata di parapetti di sicurezza. Si parla più propriamente di tetto a terrazza praticabile, quando è presente nell’edificio già dalla sua costruzione o, ancora, a seguito della trasformazione dello stesso tetto;
il lastrico solare è la semplice copertura piana di un edificio, alternativa al più classico tetto spiovente, che di solito non nasce esplicitamente per l’uso diretto come spazio vivibile. Se semplicemente progettato come copertura dell’edificio dagli agenti atmosferici, si parla più propriamente di tetto a terrazza non praticabile. Tuttavia, con i necessari interventi di trasformazione e adeguamento, può diventare praticabile.

Mentre un terrazzo già progettato per questa funzione può essere immediatamente utilizzabile, il lastrico solare può spesso essere sottoposto ad alcuni specifici interventi, come l’installazione dei necessari parapetti o la modifica della pavimentazione, in base alle normative urbanistiche e paesaggistiche vigenti.

Che permessi ci vogliono per fare un terrazzo

Chi vuole trasformare un tetto in un terrazzo si trova a dover affrontare un intervento edilizio rilevante, che richiede l’ottenimento di specifici permessi, in relazione a quanto previsto dal D.P.R. 380/2001, ovvero il Testo Unico dell’Edilizia. È però necessario distinguere tra due situazioni decisamente diverse: gli interventi di trasformazione su una casa di proprietà e, invece, quelli relativi a un contesto condominiale.

Creare una terrazza sul tetto in una casa di proprietà

Per chi può approfittare di una casa di proprietà, la predisposizione di una terrazza sul tetto è soggetta all’ottenimento di alcuni specifici permessi, a seconda dell’intervento da realizzare. In linea generale, potrebbe essere richiesta la SCIA – ovvero la Segnalazione Certificata di Inizio Attività – oppure il permesso a costruire.

La SCIA serve per gli interventi di manutenzione straordinaria o ristrutturazione edilizia leggera, che modificano la struttura dell’edificio senza una significativa alterazione del volume, della sagoma e della destinazione d’uso. Può essere quindi sufficiente, informandosi preventivamente presso il Comune, per gli interventi su un lastrico solare già praticabile, che richiedono solo adeguamenti, quali la posa della pavimentazione antiscivolo o l’impermeabilizzazione e il posizionamento, purché non venga:

cambiata la destinazione d’uso del tetto;
alterata la sagoma dell’edificio o creati nuovi volumi.

Per la trasformazione di un tetto in terrazza, sono però rari i casi in cui la SCIA è sufficiente. Il permesso a costruire è il titolo abilitativo necessario più frequente, indispensabile per interventi più invasivi, come la trasformazione di un tetto non praticabile, che comportano:

il cambio di destinazione d’uso del tetto, ad esempio da semplice copertura a spazio fruibile;
modifiche significative alla sagome o al volume dell’edificio, come quando si decide di trasformare un sottotetto in terrazzo, ad esempio predisponendo verande o ambienti chiusi.

In entrambi i casi, bisognerà comunque procedere a verifica strutturale – ovvero il sopralluogo da parte di un tecnico abilitato, che possa certificare la possibilità di sostenere il peso aggiuntivo che la trasformazione di un tetto a terrazzo comporta – e vagliare eventuali autorizzazioni paesaggistiche, se l’immobile si trova in un’area vincolata. Come facile intuire, lo stesso processo vale anche per le pertinenze dell’abitazione principale, ad esempio quando si vuole convertire il tetto del garage in terrazzo.

La trasformazione del tetto condominiale

Ma cosa succede se il tetto che si desidera trasformare in terrazzo appartiene a un condominio? Oltre alle autorizzazioni già elencate, ovvero la SCIA o il permesso a costruire, bisogna vagliare anche le relative autorizzazioni in sede di assemblea.

Innanzitutto, va ricordato che lo stesso tetto – o, eventualmente, il lastrico solare – rappresenta una parte comune dello stabile, in base all’articolo 1117 del Codice Civile. Di conseguenza, bisognerà procedere:

verificando il regolamento, che potrebbe includere dei limiti o dei divieti specifici. In particolare, se di natura contrattuale, potrebbe essere estremamente vincolante per i condomini;
ottenendo una delibera condominiale per la trasformazione. Trattandosi di un’innovazione ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile, sarà necessario ottenere una maggioranza qualificata degli intervenuti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio, in prima o seconda convocazione, come previsto dagli articoli 1120 e 1136 del Codice Civile. Se, tuttavia, la trasformazione è vietata da regolamento contrattuale, quest’ultimo dovrà essere modificato con un voto unanime;
verificando la fattibilità del progetto con un tecnico abilitato;
richiedendo gli opportuni permessi in Comune, come la SCIA o il permesso a costruire, a seconda dell’intervento da realizzare.

Naturalmente, l’intervento non dovrà ledere la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio.

Da tetto a terrazzo a uso esclusivo

In condominio, tuttavia, ci si può trovare nella situazione in cui il tetto da trasformare in terrazzo sia a uso esclusivo, pur restando parte comune. Ad esempio, i residenti dell’ultimo piano potrebbero voler ricavare un terrazzo a tasca sul tetto. Come si procede, in questi casi?

Su questo fronte, emergono due principali orientamenti della giurisprudenza sulle maggioranze da ottenere in assemblea:

secondo una prima interpretazione – come nel caso della sentenza 19281/2009 della Cassazione – la trasformazione di un tetto condominiale in terrazzo a uso esclusivo può rappresentare un’appropriazione di una parte comune, che viene sottratta al godimento degli altri condomini, pur continuando a svolgere la funziona di copertura. Per questo, è necessario il consenso unanime in assemblea, poiché ne viene alterata la destinazione d’uso comune. La valutazione, tuttavia, è caso per caso;
un secondo orientamento – ad esempio, con la sentenza della Cassazione 2126/2021 – prevede invece la possibilità di trasformazione del tetto a uso esclusivo, purché ne venga preservata la funzione di copertura e di protezione delle strutture sottostanti. Può essere quindi considerato come un uso più intenso della cosa comune, in base all’articolo 1102 del Codice Civile, perciò potrebbe bastare la maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino i due terzi del valore dell’edificio, ovvero almeno 667 millesimi.

Anche in questo caso, in presenza di divieti a livello di regolamento contrattuale, l’eventuale modifica richiede l’unanimità. Ottenuto il voto favorevole in assemblea, bisognerà sempre procedere a valutazione tecnica del progetto e all’ottenimento dei relativi titoli abilitativi in comune.

Quanto costa trasformare un tetto in terrazzo

Analizzate le relative autorizzazioni necessarie, quanto costa trasformare un tetto in terrazzo? Non esistono precise cifre di riferimento, poiché molto dipende dalla natura del progetto e dai prezzi del luogo in cui sorge l’immobile. Indicativamente:

per le case di proprietà, i prezzi possono oscillare tra i 20.000 e i 50.000 euro, includendo l’impermeabilizzazione e la pavimentazione, i parapetti, i rinforzi strutturali e l’ottenimento dei relativi permessi;
per i condomini i costi sono generalmente più alti, tra 30.000 e 70.000 euro, sempre comprendendo le necessità elencate in precedenza.

Per i contesti dove la nuova terrazza verrà utilizzata dall’intero condominio, è utile specificare che i costi di trasformazione sono a carico dei condomini che approvano l’intervento, trattandosi di un’innovazione voluttuaria, come previsto dall’articolo 1121 del Codice Civile. I condomini dissenzienti possono esimersi dal contribuire, ma hanno il diritto di partecipare successivamente, sostenendo una quota di spesa proporzionale.

Se l’innovazione è però deliberata con la maggioranza prevista dall’articolo 1120 del Codice Civile, e non è considerata voluttuaria, o se tutti i condomini accettano di contribuire, i costi possono essere suddivisi fra tutti in base ai millesimi di proprietà, come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile.

Per i tetti a uso esclusivo, i costi di trasformazione sono a carico del singolo condomino che beneficia del terrazzo, con eventuali compensazioni economiche per gli altri condomini a causa della perdita del godimento comune, se negoziate in assemblea. Tuttavia, se l’intervento migliora la funzione di copertura del tetto, ad esempio con una nuova impermeabilizzazione, le relative spese possono essere suddivise in base all’articolo 1126 del Codice Civile:

1/3 a carico del condomino che ne detiene l’uso esclusivo;
2/3 terzi a carico degli altri condomini coperti dal lastrico, in base ai millesimi di proprietà, poiché appunto beneficiano della copertura.

In ogni caso, per valutare correttamente la spesa è utile affidarsi a professionisti qualificati e, per altre idee per la terrazza sul tetto, chiedere sempre un parere preliminare all’amministratore del condominio.

Fonte: Idealista.it