L’installazione di una pergotenda spesso rientra nell’edilizia libera, ma potrebbe essere comunque richiesto il voto assembleare.
Strutture che potrebbero alterare il decoro architettonico dello stabile, o modificare l’accesso e l’utilizzo delle parti comuni, richiedono spesso una valutazione approfondita per i condomini. Per l’installazione di una pergotenda, serve il permesso in condominio? È questo uno dei dubbi più diffusi, soprattutto fra i condomini che possono approfittare di un giardino oppure di una terrazza privata. In linea generale, la predisposizione di una pergotenda può rientrare nell’edilizia libera, questo tuttavia non esclude eventuali autorizzazioni da parte dell’assemblea.
- Che permessi servono per la pergotenda
- Quali sono le normative e i casi pratici per la pergotenda in edilizia libera
Che permessi servono per la pergotenda
Rispettando alcune precise condizioni previste dalla legge, l’installazione di una pergotenda è un’attività che può rientrare perfettamente nell’edilizia libera, quindi senza la necessità di ottenere permessi specifici dal Comune. Tuttavia, così come già accennato in apertura, in ambito condominiale la predisposizione di questa struttura potrebbe essere più complessa e, in alcuni casi, anche soggetta ad autorizzazione da parte dell’assemblea.
È quindi utile sia ricordare quali siano i casi di legge che prevedono una libera installazione della pergotenda e, ancora, quando sia necessario vagliare il parere del condominio.
La pergotenda in edilizia libera
Innanzitutto, è indispensabile accertarsi dei casi che permettono di installare una pergotenda in edilizia libera. Come previsto dal Testo Unico dell’Edilizia, ovvero il D.P.R. 380/2001, aggiornato con il Decreto Salva Casa – il D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024 – la predisposizione di una pergotenda non richiede specifici permessi, come la SCIA o la CILA, in presenza di determinate caratteristiche tecniche. Il Decreto Salva Casa ha infatti ammesso in edilizia libera:
- una struttura leggera e amovibile, realizzata quindi in materiali come l’acciaio, l’alluminio, il PVC o il legno, che non sia stabilmente fissata al suolo. L’utilizzo di viti e tasselli per affrancare la struttura a una parete esterna è generalmente ammesso, purché non renda la pergotenda stabilmente ancorata o comporti una trasformazione permanente del territorio;
- una copertura retrattile, progettata per la protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, realizzata in tessuto, plastica o qualsiasi altro materiale rimovibile, affinché non vengano creati nuovi volumi o superfici utili;
- una pergotenda che non necessiti di opere murarie o, ancora, non comporti modifiche strutturali significative all’edificio.
Naturalmente, le pergotende dovranno essere predisposte nel rispetto dei regolamenti e delle normative locali, ad esempio relative a vincoli storici o paesaggistici. Per evitare la creazione di nuove volumetrie stabili, una pergotenda chiusa a vetri non richiede permessi se utilizza vetrate panoramiche amovibili (VEPA), scorrevoli e completamente apribili, come previsto dal D.L. 115/2022, convertito nella Legge 142/2022. Le vetrate fisse, invece, possono configurare una nuova costruzione, richiedendo un permesso di costruire, in base al Testo Unico dell’Edilizia.
Quando serve l’autorizzazione del condominio
Similmente a quanto accade per i pergolati senza permesso, anche per l’installazione di una pergotenda in edilizia libera potrebbero essere necessarie delle specifiche autorizzazioni da parte del condominio.
Il primo passaggio consiste nella verifica di eventuali limitazioni previste da regolamento:
- il regolamento condominiale può prevedere indicazioni su colori e materiali o, ancora, specifici divieti;
- il regolamento contrattuale può includere limitazioni più rigide, vincolanti per tutti i condomini, anche sulle porzioni di proprietà esclusiva dello stabile.
Dopodiché, l’approvazione da parte dell’assemblea è solitamente necessaria quando:
- si rischia di violare il decoro architettonico, la stabilità o la sicurezza dell’edificio, in base all’articolo 1120 del Codice Civile. Sebbene il Consiglio di Stato, con la sentenza 1777/2014, abbia specificato che le strutture leggere e amovibili – come appunto le pergotende – generalmente non compromettano il decoro architettonico data la loro natura temporanea, lo stesso concetto di decoro va valutato caso per caso, rendendo spesso necessario il parere dell’assemblea;
- la pergotenda invade o utilizza le parti comuni, ad esempio con un fissaggio alle pareti perimetrali dello stabile. L’articolo 1102 del Codice Civile sottolinea che i condomini possono utilizzare le parti comuni senza alterarne la destinazione o limitare il diritto degli altri condomini di fare altrettanto, di conseguenza una pergotenda che altera tali diritti è soggetta ad autorizzazione assembleare.
Quando è necessario il voto assembleare, bisogna rispettare le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile. Per interventi minori, come l’installazione di una pergotenda che non altera significativamente l’edificio, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno 500 millesimi del valore dell’edificio. Per innovazioni più rilevanti, quali modifiche estetiche significative, potrebbe essere richiesta una maggioranza qualificata di due terzi dei millesimi.
Ancora, è sempre buona consuetudine vagliare l’approvazione informale da parte dell’assemblea di interventi che, in realtà, non la richiederebbero, così da evitare controversie future.
Quali sono le normative e i casi pratici per la pergotenda in edilizia libera
Per comprendere al meglio i campi di applicazione della pergotenda in edilizia libera, è utile fare riferimento ad alcuni casi pratici, in relazione alla normativa vigente. Così come già spiegato, la legge di riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia, a seguito degli aggiornamenti del Decreto Salva Casa, così come tutte le norme del Codice Civile applicabili.
Di particolare rilievo è il Glossario Unico per l’Edilizia Libera, introdotto dal D.M. del 2 marzo 2018, che elenca le pergotende tra le opere che non richiedono titoli abilitativi, in presenza delle caratteristiche indicate. Il Decreto Salva Casa ha ulteriormente chiarito che le pergotende, incluse quelle bioclimatiche con telo retrattile, rientrano in edilizia libera se non creano volumi chiusi.
La pergotenda in condominio al piano terra
Per l’installazione di una pergotenda in condominio al piano terra, ad esempio in un giardino di proprietà esclusiva di un condomino, non è necessario ottenere alcun permesso dal Comune, se la struttura è leggera, rimovibile, dotata di copertura retraibile e tale da non aumentare stabilmente la volumetria dell’immobile.
Rimarranno però da verificare:
- le eventuali disposizioni da regolamento contrattuale o condominiale;
- il rispetto dei vincoli di utilizzo delle parti comuni, ai sensi dell’articolo 1102 del Codice Civile;
- il rispetto del decoro architettonico e della sicurezza dello stabile, in base all’articolo 1120 del Codice Civile.
Per questo tipo d’installazione, può sorgere il dubbio delle distanze legali per la pergotenda. Poiché si tratta di una struttura amovibile e temporanea, generalmente non è necessario rispettare le distanze minime tra costruzioni previste dall’articolo 873 del Codice Civile. Tuttavia, la giurisprudenza valuta caso per caso, considerando anche strutture leggere, ma stabilmente ancorate, come possibilmente soggette al rispetto delle distanze.
Quando la pergotenda è sul terrazzo
Altro caso particolarmente comune è quello dell’installazione di una pergotenda sul terrazzo. A questo scopo, bisognerà distinguere tra:
- la pergotenda sul terrazzo privato in condominio, dalle regole sovrapponibili ai casi visti in precedenza. Si tratta di una costruzione che non richiede permessi, se in edilizia libera, tuttavia bisognerà sempre rispettare il decoro architettonico ed eventuali limitazioni da regolamento condominiale;
- la pergotenda sul terrazzo condominiale, concesso in uso al singolo condomino, richiede l’approvazione dell’assemblea poiché si tratta di una parte comune dello stabile, in base ai già citati articoli 1102 e 1120 del Codice Civile. Dovrà quindi rispettare il decoro architettonico, non pregiudicare la sicurezza e la stabilità dello stabile, né limitare i diritti degli altri condomini. Le maggioranze richieste, in base all’articolo 1136 sempre del Codice Civile, sono solitamente pari alla metà degli intervenuti, purché rappresentino almeno 500 millesimi.
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È però doveroso specificare che, se il regolamento contrattuale vieta esplicitamente la predisposizione di simili strutture nelle aree comuni del condominio, servirà una modifica dello stesso regolamento, ottenendo l’unanimità dei condomini. Ancora, se la pergotenda sul terrazzo è chiusa, in edilizia libera sono consentite solo vetrate rimovibili e apribili, come spiegato nei precedenti paragrafi.
La pergotenda sotto al balcone
Infine, l’installazione di una pergotenda sotto al balcone, ad esempio in uno spazio coperto dal terrazzo del condomino al piano superiore, rappresenta una soluzione pratica per creare un’area protetta dal sole e dagli agenti climatici. Eppure, bisogna condurre un’analisi attenta, caso per caso, per comprendere se siano necessarie autorizzazioni.
Anche in questo caso si può rientrare nell’edilizia libera, sempre predisponendo una struttura leggera, amovibile, con copertura retrattile e priva di opere murarie. Tuttavia, potrebbe rendersi necessaria l’autorizzazione dell’assemblea se la struttura modifica il decoro dello stabile o l’estetica del condominio, ad esempio perché visibile dalla facciata. Come già chiarito, secondo il Consiglio di Stato una simile struttura non influisce sul decoro, se ben integrata e non fissa, tuttavia la valutazione è caso per caso. Ancora, se sono necessari interventi sulla soletta sovrastante, potrebbe essere necessario il consenso del relativo condomino.
Un altro aspetto da non sottovalutare è il diritto di veduta in appiombo, in base all’articolo 907 del Codice Civile. Una pergotenda sotto al balcone, che ostruisce la visuale diretta verso il basso da parte del condominio del piano superiore, potrebbe essere infatti contestata. Per evitare dispute, è quindi utile allertare sia l’amministratore che i condomini coinvolti e, se necessario, procedere a un’approvazione informale da parte dell’assemblea.