I condomini sono la casa di oltre 45 milioni di italiani. Ecco perché la disciplina della vita in condominio è qualcosa che deve riguardare il privato, ma anche il pubblico. Sotto il profilo privato, infatti, è utile diffondere informazioni su come si regolamentano gli aspetti pratici del vivere in condominio, in modo da limitare liti che possono sfociare in cause giudiziarie. Sotto il profilo pubblico, il condominio costituisce una risorsa che risponde a diversi problemi sociali, quali la scarsità abitativa, ma anche l’inverno demografico. E può farlo tramite il rilancio di strumenti come il rent-to-buy e il cohousing. idealista/news ha discusso di tutto questo con diversi esponenti del Consiglio Nazionale del Notariato.
- Il rilancio del rent-to-buy secondo il Notariato
- Cohousing intergenerazionale: la proposta del Notariato
- Vivere in condominio: la guida del Notariato
Il rilancio del rent-to-buy secondo il Notariato
Tra i temi che compongono l’emergenza abitativa in Italia – ben esemplificata dal caso milanese ma diffusa anche in altre delle principali città della penisola – ci sono il caro affitti e la scarsità di offerta abitativa. I numeri di Nomisma mostrano come i due aspetti siano due facce della stessa medaglia, e come la scarsa disponibilità di alloggi sia dovuta non tanto ad una oggettiva scarsità di case, ma ad un non incontro tra domanda abitativa e offerta. I proprietari di casa infatti spesso scelgono di non mettere sul mercato la propria abitazione in attesa di tempi migliori, o per paura di non essere sufficientemente tutelati.
“Lo strumento del rent-to-buy poteva essere una buona risposta, un vero “help-to-buy”,-
spiega il Presidente del Consiglio Notarile di Milano, Carlo Munafò, – ma purtroppo in nove casi su dieci non viene utilizzato, benché sia stato introdotto ormai da oltre dieci anni. Il motivo è che i venditori non si sentono tutelati né incentivati fiscalmente da questa formula, così come è applicata in Italia. Il Notariato sta quindi pensando a come migliorare uno strumento che già esiste”
In che modo il rent-to- buy può aiutare il mercato immobiliare?
“Il rent-to-buy, – spiega Munafò, – consiste nel permettere ad un potenziale acquirente di entrare in un appartamento pagando una quota che in parte copre l’affitto puro, in parte costituisce un anticipo all’acquisto futuro. In un momento, come questo, di flessione di mercato immobiliare, questo strumento potrebbe dare al venditore la certezza di collocare il proprio immobile sul mercato, e all’acquirente di avere accesso alla casa. La nostra proposta mira ad incentivare questo strumento per rilanciarlo su un orizzonte temporale a lungo termine, il che può essere un aiuto per giungere, ovviamente nei tempi consoni, ad un abbassamento dei tassi di interesse sui mutui”.
Perché il rent-to-buy funziona poco?
“La formula del rent-to-buy potrebbe risolvere il problema del caro mutui che ostacola l’accesso alla casa, – risponde Enrico Maria Sironi, Presidente Comitato Regionale Notai Lombardia: – consentendo all’acquirente di pagare una quota che è allo stesso tempo canone di affitto e anticipo sull’acquisto, e al venditore di mettere efficacemente la casa sul mercato, incassando in un tempo più dilatato. Questo strumento è normato dal 2014, con una legge che dispone che per dieci anni l’acquirente sia tutelato, qualsiasi cosa succeda al venditore.
Il problema è che tutte le tutele sono state riservate all’acquirente,
ritenuto parte debole. Il venditore rimane esposto al rischio che l’affare non giunga a conclusione. Infatti non esiste un obbligo all’acquisto da parte del possibile acquirente, il che significa che dopo dieci anni il venditore potrebbe trovarsi ancora con la casa invenduta e con in più l’obbligo di restituire parte delle quote pagate dall’inquilino. Il secondo problema, comune ad entrambe le parti, è che dal punto di vista fiscale si ha una doppia imposizione sia sulle somme relative all’acquisto che su quelle legate al puro affitto. Tutto questo fa sì che la maggioranza dei venditori non voglia mettere a disposizione la propria casa con la formula del rent-to-buy”.
Quali soluzioni propongono i notai?
“Noi proponiamo di tutelare anche il venditore, – afferma Sironi, – introducendo nella norma del 2014 anche la possibilità di un obbligo all’acquisto. Un altro incentivo potrebbe essere quello di introdurre un credito di imposta che consenta, in caso di acquisto, di detrarre tutta o parte la quota di imposte sull’affitto dalla tassazione della vendita.
Scelta che, in dieci anni, si è rivelata un boomerang per lo stesso acquirente, dato che il rent-to-buy non è praticamente mai decollato per le ragioni di cui sopra, e quindi di fatto è proprio l’acquirente a ritrovarsi uno strumento in meno per uscire dal caro affitti. L’auspicio è che, dopo dieci anni e alla luce dell’attuale situazione di mercato, il legislatore comprenda quanto una piccola modifica potrebbe essere molto utile per contrastare il caro mutui e il caro affitti.
Cohousing fra over 65 e cohousing intergenerazionale: la proposta del Notariato
Un altro aspetto della questione abitativa è quello demografico, con da un lato giovani studenti e professionisti in difficoltà nel reperire un alloggio a prezzo abbordabile, e dall’altro anziani, autosufficienti e non, tagliati fuori dai servizi delle Rsa, che non sempre riescono a sopperire a tutte le loro esigenze.
“La risposta a questo problema può essere il cohousing,- spiega Alessandra Mascellaro, Consigliere Nazionale del Notariato con delega ai rapporti coi consumatori. – La legge 33/2023 prevede la delega al Governo ad emanare entro il 31 gennaio 2024 i decreti attuativi in materia di politiche per gli anziani. In particolare si parla di una serie di interventi per sostenere gli anziani autosufficienti e non in vari aspetti della loro vita, con un richiamo esplicito al
cohousing fra over 65 e al cohousing intergenerazionale, ovvero ad una forma abitativa che preveda la coabitazione nello stesso edificio di anziani e giovani, con servizi condivisi”.
In che modo il cohousing intergenerazionale aiuta l’accesso alla casa?
“Il cohousing intergenerazionale – spiega Mascellaro, – è un aiuto sia per gli anziani soli sia per i giovani, che non sempre hanno la possibilità economica di accedere ad una abitazione abbordabile. Con il cohousing intergenerazionale si può pensare ad una formula abitativa che preveda affitti sostenibili a fronte della prestazione di servizi.
Qual è la proposta del Notariato su questo tema?
“Il Notariato si è chiesto come rendere concreta questa proposta, – risponde Mascellaro, – che si basa sull’assunto che la coabitazione, tra persone di diverse età, limiti la solitudine, che è la prima forma degenerativa, aumenti la socialità e aumenti la longevità. Secondo il Notariato questa forma abitativa si può realizzare in diversi modi. Da un lato con la formula condominiale, con appartamenti autonomi acquistati singolarmente e servizi condivisi. È la forma più semplice e subito applicabile, che si può già realizzare nei condomini perché l’utilizzo degli spazi condivisi si può disciplinare con i regolamenti interni. Un secondo modo è quello di utilizzare a scopo cohousing i lasciti solidali in capo agli enti del terzo settore, che possono essere messi a disposizione di anziani e giovani, e disciplinati con un contratto di locazione o di comodato. Chiediamo al Governo che i decreti attuativi siano emessi nei termini, e che la loro formulazione sia la più ampia possibile, proprio per includere tutte le forme abitative che possono rispondere concretamente a quelle che per noi sono le esigenze primarie della persona”.
Vivere in condominio: la guida del Notariato
Il Notariato, inoltre, vuole avere un ruolo nell’annosa questione delle liti condominiali, facendosi promotore della guida “Vivere in Condominio: Casi e Risposte Pratiche” (scaricabile qui) , redatta in collaborazione con 14 associazioni dei consumatori, degli inquilini, dei proprietari e degli amministratori di condominio. Un prontuario da consultare per avere risposte rapide e concrete sui diritti dei condomini, sulla gestione delle parti comuni, sul ruolo dell’amministratore, sulla divisione delle spese condominiali, sui regolamenti e su molto altro.
“Il ruolo dei notai in questo è antiprocessuale, – spiega Alessandra Mascellaro. – Occorre infatti favorire la pace condominiale attraverso l’informazione sui diversi aspetti del vivere insieme in condominio. Ci sono diversi aspetti che possono interessare chi vuole vivere in condominio: se sia possibile o meno affittare un appartamento in affitto breve, come si provvede per le spese condominiali arretrate, di chi è la proprietà di un sottotetto o del lastrico solare, e tante altre”.
Fonte: Idealista.it