La normativa italiana mette a disposizione alcune tipologie di contratti di locazione da utilizzare a seconda delle esigenze.
La normativa italiana permette di utilizzare un immobile di proprietà di un soggetto diverso per un determinato periodo, a fronte del pagamento di un canone di locazione. I rapporti tra proprietario ed inquilino possono essere regolamentati attraverso diverse tipologie di contratti di affitto, le quali possono essere suddivisi in questo modo: a canone libero e a canone concordato. Quando dovessero intervenire delle esigenze specifiche, le parti possono utilizzare anche i contratti transitori e quelli specifici per gli studenti.
- Quanti tipi di contratti di affitti ci sono
- Contratto ordinario a canone libero
- Contratto a canone concordato (3+2)
- Contratto ad uso commerciale
- Contratto ad uso turistico
- Contratto ad uso transitorio
- Contratto di locazione per gli studenti universitari
- Comodato d’uso gratuito
- Cosa cambia tra contratto 3/2 e 4/4
- Cosa vuol dire tipologia di contratto L1?
Quanti tipi di contratti di affitti ci sono
Le tipologie di contratti di affitto a cui è possibile ricorrere in Italia sono sostanzialmente sette, che possiamo riepilogare come segue:
- ordinario a canone libero (4+4);
- a canone concordato (3+2);
- ad uso commerciale;
- turistico;
- transitorio;
- per studenti;
- comodato d’uso.
Per ogni singola tipologia – ecco i modelli di contratto di locazione da cui prendere spunto – è possibile applicare la cedolare secca, una soluzione che permette al proprietario di risparmiare sulle tasse che dovrebbe versare.

Contratto ordinario a canone libero
Regolamentati dalla Legge n. 431 del 1998 i contratti a canone libero sono la soluzione più utilizzata in Italia. Sono anche conosciuti con la formula contratti 4+4. La denominazione deriva da una caratteristica che contraddistingue questa tipologia di contratto di locazione: le parti sono libere di scegliere l’importo del canone che il conduttore deve pagare mensilmente.
Se è vero, da un lato, che le parti hanno diritto a decidere liberamente a quanto debba ammontare la pigione, la durata è vincolata: deve essere pari a quattro anni, con una tacita proroga per altri quattro, sempre che non arrivi una disdetta ufficiale. Perché il contratto di affitto si possa concludere alla scadenza dei primi quattro anni, però, la disdetta deve essere esercitata in tempo utile.
Contratto a canone concordato (3+2)
Affitto determinato da alcune tabelle concordate a livello locale ed una durata pari a tre anni, rinnovabile automaticamente per altri due: queste, sostanzialmente, sono le caratteristiche del contratto di locazione a canone concordato. Questa tipologia di accordo viene regolamentata dalla Legge n. 431/1998 e può essere applicato alle seguenti tipologie di contratto:
- convenzionato;
- transitorio;
- a studenti universitari.
Voce a cui è necessario prestare particolare attenzione è quella relativa all’importo che viene pagato mensilmente, che si basa su degli accordi che vengono sottoscritti a livello territoriale dalle associazioni di categoria dei proprietari immobiliari e degli inquilini. Le parti non hanno, quindi, libertà di scegliere un canone a proprio piacimento.

Contratto ad uso commerciale
Il contratto ad uso commerciale è una tipologia riservata agli immobili non residenziali, tra i quali rientrano i negozi, gli uffici e i capannoni industriali. Questo tipo di accordo ha una durata minima che è pari a 6 anni per le attività commerciali o a 9 anni per le attività alberghiere.
Le parti hanno la possibilità di concordare liberamente il canone che deve essere versato, il quale può essere aggiornato periodicamente. Nel caso in cui non dovesse arrivare una disdetta anticipata, il contratto di locazione viene rinnovato automaticamente.
Contratto ad uso turistico
Tipologia contrattuale che è stata pensata appositamente per soddisfare le esigenze dei turisti e dei viaggiatori, che devono soggiornare in una località per un breve periodo. Volendo essere un po’ più precisi siamo davanti ad una forma di affitto transitoria, nella quale la durata e l’importo dell’affitto da versare sono decisi liberamente dalle parti.
Generalmente il contratto di locazione ad uso turistico ha una durata molto breve, che difficilmente supera i 30 giorni.
Contratto ad uso transitorio
Altra formula largamente utilizzata è quella del contratto di affitto ad uso transitorio, che ha una durata inferiore a quattro anni e può essere stipulato seguendo le indicazioni fornite da un Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017 e le cui regole sono state introdotte attraverso l’articolo 5 della Legge n. 431/1998.
Siamo davanti ad una tipologia di contratto di affitto attraverso la quale il locatore concede al conduttore l’uso dell’immobile per un periodo di tempo limitato e per un’esigenza transitoria. È una soluzione adatta per sopperire alle necessità lavorative di un dipendente, che si deve spostare per un periodo di sei, dodici o diciotto mesi.
È una formula che può essere adottata in alternativa alle normali tipologie contrattuali e si può sfruttare solo e soltanto quando ci siano delle particolari esigenze da parte del locatore o dell’inquilino da tutelare. Benché sia una formula transitoria è necessario che il contratto sia redatto in forma scritta e deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Contratto di locazione per gli studenti universitari
Anche questa tipologia può essere considerata una variante del contratto transitorio. Il contratto di locazione per gli studenti universitari è riservato ai soggetti che devono recarsi in una città diversa rispetto a quella di residenza per studiare: ha una durata minima di 6 mesi ed una massima pari a 36 mesi.
Per quanto riguarda il canone, generalmente, viene basato sugli alcuni accordi definiti a livello locale.
Comodato d’uso gratuito
A differenza delle precedenti tipologie di contratto d’affitto, il comodato gratuitonon prevede il pagamento di un canone. Il proprietario permette ad un’altra persona di utilizzare l’immobile a titolo gratuito.
Spesso e volentieri questa soluzione viene utilizzata tra famigliari o amici. È possibile stipulare un accordo con una durata prestabilita o a tempo indeterminato. Anche in questo caso è importante registrare il contratto di comodato d’uso all’Agenzia delle Entrate.

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Cosa cambia tra contratto 3/2 e 4/4
Quali sono le maggiori differenze che intercorre tra un contratto 3/2 ed uno 4/4?
A parte la durata delle due tipologie di contratto di locazione – il primo ha una durata di tre anni rinnovabile per altri due, mentre il secondo è di quattro anni rinnovabile per lo stesso periodo – nel primo caso il canone di locazione si basa sulle tabelle che vengono approvate a livello territoriale dalle associazioni. Per il secondo, invece, il canone è lasciato alla libera contrattazione tra le parti.
Cosa vuol dire tipologia di contratto L1?
Volendo sintetizzare al massimo nella tipologia di contratto L1 vi rientrano gli immobili ad uso abitativo, indipendentemente che le parti abbiano scelto un canone libero o concordato. La sua durata risulti essere transitoria.
Fonte: Idealista.it