Per capire se sia più conveniente un mutuo all’80% o al 100%, bisogna considerare diversi fattori su rate e tassi d’interesse.
Chi vuole realizzare il sogno di acquistare una casa, pur non avendo grandi risparmi a disposizione, si trova certamente a dover rispondere a una domanda: conviene più un mutuo all’80 al 100%? L’importo effettivamente richiesto alla banca può infatti fare la differenza sul peso delle rate, in base alla tipologia di tasso prescelto, fisso o variabile. Molto però dipende dall’istituto di credito prescelto, di conseguenza è utile valutare preventivamente le condizioni, per trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.
Le caratteristiche del mutuo all’80 e al 100%
Per capire quale opzione di mutuo sia più conveniente, tra un finanziamento all’80% e uno invece al 100%, è necessario vagliarne le caratteristiche e il funzionamento. Per quanto di primo acchito la differenza fra i due appaia irrisoria, le conseguenze in termini di rate e interessi possono essere sensibili.
Come funziona un mutuo all’80%
Innanzitutto, è utile capire come funziona un mutuo all’80 per cento. È di certo una delle tipologie di finanziamento immobiliare più diffusa e, così come facile intuire, copre fino all’80% del valore dell’immobile che si desidera acquistare.
In altre parole, questo mutuo si basa sul principio del Loan to Value (LTV), ovvero il rapporto tra l’importo richiesto e il valore dello stesso immobile:
- la banca eroga un mutuo all’80 per cento del valore dell’immobile;
- il cliente copre il restante 20% con propri fondi.
La soglia non è casuale, ma è indicata dal Testo Unico Bancario – il D.Lgs 385/1993 – che stabilisce che i mutui non dovrebbero superare l’80% del valore dell’immobile ipotecato, se non in presenza di garanzie integrative. Un simile riferimento ha molteplici finalità: da un lato riduce il rischio per la banca, dall’altro consente al richiedente di approfittare di tassi d’interesse generalmente più bassi.
Naturalmente, per un mutuo all’80% il valore da perizia diventa fondamentale: il calcolo sull’immobile viene infatti valutato in base alla perizia disposta dalla banca e non, come erroneamente si crede, sul prezzo d’acquisto. Di conseguenza, se una casa viene valutata 100.000 euro:
- l’istituto di credito eroga 80.000 euro;
- il richiedente copre gli altri 20.000 euro di tasca propria.
È bene ricordare che, se il richiedente dispone di fondi maggiori, l’LTV può essere ulteriormente abbassato rispetto all’80%, una situazione che ne facilita peraltro l’approvazione. In questo caso, è utile simulare la rata del mutuo per comprendere quanto effettivamente si andrà a spendere.
Quando la banca dà un mutuo il mutuo al 100%
Sebbene il Testo Unico Bancario indichi una soglia LTV dell’80%, in alcuni casi è comunque possibile ottenere un finanziamento al 100% del valore dell’immobile. In particolare, sono sostanzialmente due le situazioni che permettono di ottenere l’erogazione di un mutuo dal completo valore dell’immobile.
Il primo gruppo di casistiche riguarda la richiesta di un mutuo al 100% in presenza di garanzie integrative, come fideiussioni bancarie, polizze assicurative o ipoteche su altri immobili, così come anche deliberato dal Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio (CICR) nel 1995. Più nel dettaglio:
- le garanzie aggiuntive possono ridurre il rischio per la banca e, di conseguenza, permettere l’erogazione di un finanziamento completo. È di solito preferito un garante, che possa intervenire qualora l’intestatario del mutuo sia insolvente, ma alcuni istituti di credito ammettono anche polizze assicurative fideiussorie per coprire la porzione eccedente all’80%;
- alcune banche consentono di raggiungere il 100% per immobili acquistati all’asta, in considerazione del loro prezzo d’acquisto spesso inferiore all’effettivo valore di mercato;
- similmente alle aste, diversi istituti di credito valutano l’erogazione al 100% quando il prezzo di vendita è significativamente inferiore al valore di mercato, come nel caso della vendita di immobili dismessi da parte degli enti pubblici.
In presenza di requisiti di reddito e patrimoniali validi, è comunque utile sapere che uno dei fattori determinanti è l’età: ad esempio, i mutui al 100% per over 50 potrebbero richiedere delle garanzie ulteriori a quelle già elencate.
Il secondo gruppo riguarda invece l’erogazione di mutui al 100% per tutti i richiedenti che, per condizioni anagrafiche o di reddito, possono accedere a strumenti di garanzia pubblica, come il Fondo di Garanzia Prima Casa del Consap, istituito con la Legge 147/2013. Quest’ultimo permette di ottenere una garanzia statale fino al 50% della quota capitale del mutuo, elevabile all’80% per i giovani under 36 o al 90% per famiglie con cinque o più figli, consentendo così alla banca di erogare fino al 100% del valore dell’immobile. Ovviamente, l’accesso al fondo è soggetto al rispetto di alcuni requisiti:
- non possedere altri immobili a uso abitativo;
- acquistare un immobile adibito ad abitazione principale, purché non delle categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9;
- non richiedere un mutuo superiore ai 250.000 euro;
- presentare un ISEE non superiore a 40.000 euro – fino a 50.000 euro per le famiglie numerose – tenendo però in considerazione che per alcune categorie prioritarie, come gli under 36, il requisito ISEE può essere derogato in base alle condizioni della banca erogante.
Che tipo di mutuo conviene fare oggi
Elencate le caratteristiche generali dei finanziamenti all’80 o al 100%, è utile soffermarsi sulla loro convenienza. La scelta deriva ovviamente dalle esigenze personali e da altri fattori, come l’età, la situazione finanziaria personale, il reddito e i risparmi già accumulati. Tuttavia, in previsione di rate meno pesanti sul bilancio familiare, la differenza fra i due finanziamenti può essere importante.
Qual è il tasso d’interesse per un mutuo al 100%
Il primo fattore da prendere in considerazione, è il tasso d’interesse: generalmente, i mutui al 100 per cento prevedono dei tassi più elevati, in virtù del fatto che il rischio per la banca è maggiore.
Un LTV al 100% comporta che la banca, erogando l’intero valore dell’immobile, rischia maggiormente in caso di insolvenza. Di conseguenza:
- viene applicato uno spread – ovvero, la maggiorazione sul tasso d’interesse base prevista dall’istituto di credo – decisamente più alto;
- possono essere richieste delle polizze assicurative aggiuntive che aumentano il TAEG, ovvero il Tasso Annuo Effettivo Globale.
Queste maggiorazioni non sono presenti per i finanziamenti con LTV più basso, tanto che spesso è possibile sottoscrivere mutui all’80% senza garante, proprio poiché per la banca il rischio è inferiore. Il discorso è però diverso se il mutuo al 100% deriva da una garanzia pubblica, come il Fondo Consap, che permette ad alcune banche di offrire tassi calmierati, limitati al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) e sostanzialmente simili a quelli dei mutui da LTV inferiore.
Quale mutuo effettivamente conviene
In base alle considerazioni sui tassi, quale mutuo conviene davvero? In linea generale, i mutui all’80% – o, meglio ancora, con un LTV inferiore – rimangono i più vantaggiosi, perché
- gli interessi sono mediamente più bassi;
- possono essere erogati anche senza un garante, se la situazione reddituale del richiedente lo permette;
- comportano durate generalmente inferiori o, ancora, delle rate più contenute.
Ma quando conviene il mutuo al 100%? Fatta eccezione per coloro che non dispongono di fondi propri, e quindi non possono comunque avvalersi di mutui dal Loan to Value più vantaggioso, il finanziamento completo è vantaggioso quando:
- si ha la possibilità di accedere al Fondo Consap, quindi a una garanzia pubblica;
- per i mutui all’80% garantiti per gli under 36, perché i giovanissimi possono accedere a garanzie pubbliche specifiche, sempre gestite dal Consap, che eliminano la necessità di un garante e permettono di ottenere mutui al 100% con tassi vantaggiosi;
- si richiede una certa flessibilità di erogazione per acquisti particolari, come immobili all’asta o quando il prezzo è notevolmente inferiore al valore effettivo dell’immobile.
Tuttavia, oltre alla possibilità di rate più alte o durata maggiore del finanziamento, bisogna tenere in considerazione anche le finalità: mentre un erogazione completa può comunque essere vantaggiosa per una prima casa, il mutuo al 100% sulla seconda casa potrebbe prevedere tassi addirittura maggiori. Per questa ragione, il consiglio è quello di vagliare le offerte di più istituti di credito e, se necessario, avvalersi dell’aiuto di un consulente qualificato.
Fonte: Idealista.it