Condominio e vigilanza notturna: come funziona e quanto costa

La vigilanza notturna in condominio è sempre più richiesta, tuttavia deve essere soggetta ad approvazione: ecco in quali casi.

Il bisogno di sicurezza e protezione, ad esempio dai furti in appartamento, spinge sempre più condomini a dotarsi di specifiche tutele. Quello della vigilanza notturna in condominio è un servizio sempre più richiesto, in particolare nelle grandi città. Ma in che modo si può sottoscrivere un servizio di vigilanza in condominio, quali maggioranze in assemblea servono e, fatto non meno importante, quali sono i costi?

1. Cos’è la vigilanza notturna in condominio
2. L’approvazione della vigilanza notturna in condominio
   • La vigilanza armata e la protezione delle persone in condominio
3. Vigilanza e regolamento condominiale
4. La gestione dei costi del servizio di vigilanza notturna
   • Quanto costa il servizio di vigilanza in condominio
   • La ripartizione delle spese per il servizio di vigilanza

Cos’è la vigilanza notturna in condominio

Innanzitutto, è utile specificare quali siano le peculiarità di un servizio di vigilanza in condominio. In linea generale, si tratta di una serie di routine di controllo che vengono eseguite da personale specializzato e istituti di vigilanza privata, per garantire sia la sicurezza dello stabile che di chi vi richiede. Di solito, la vigilanza notturna abbina sia la tutela sul posto – ad esempio, con addetti presenti nel perimetro condominiale – che sorveglianza remota tramite videocamere.

Gli strumenti di sicurezza variano ovviamente a seconda del piano sottoscritto, tuttavia possono includere:

• il pattugliamento delle aree comuni, con addetti sul posto che effettuano controlli regolari sia lungo il perimetro del condominio che all’interno dello stabile;
• il controllo degli accessi, affinché non vi siano ingressi da parte di persone non autorizzate;
• la gestione delle emergenze, con interventi tempestivi sul posto in presenza di attività sospette o persone sconosciute;
• il monitoraggio attivo con sistemi di videosorveglianza che, come già anticipato, possono essere controllati sia sul posto che da remoto.

L’approvazione della vigilanza notturna in condominio

Affinché il condominio possa dotarsi di personale o sistemi di sicurezza notturni, è indispensabile vagliare il parere dell’assemblea, tramite l’approvazione di una specifica delibera, secondo le modalità previste dall’articolo 1135 del Codice Civile.

La proposta di dotarsi di un sistema di controllo notturno può pervenire dall’amministratore o, ancora, da uno o più condomini, purché sia messo all’ordine del giorno dell’assemblea. Dopodiché, sarà necessario raggiungere una specifica maggioranza per la vigilanza in condominio, a seconda della natura della decisione. Più nel dettaglio:

• la maggioranza semplice – pari alla maggioranza degli intervenuti in assemblea purché rappresentino almeno la metà dei millesimi del valore dell’edificio, secondo quanto stabilito dall’articolo 1136 del Codice Civile – è sufficiente per l’approvazione di un servizio di vigilanza ordinario, come un semplice contratto di pattugliamento regolare da parte di un istituto di vigilanza privato;
• la maggioranza qualificata – pari alla maggioranza degli intervenuti, rappresentanti i due terzi dei millesimi del valore dello stabile, così come sempre da articolo 1136 del Codice Civile – quando la sottoscrizione del servizio di vigilanza comporta delle innovazioni, come l’installazione di un sistema di videosorveglianza permanente e collegato con la centrale operativa della società che fornisce il servizio.

È però necessario sottolineare che, sempre in base alle attribuzioni previste dall’articolo 1135 del Codice Civile, l’assemblea può deliberare unicamente su servizi – come appunto, quelli di vigilanza notturna – a protezione delle parti e dei beni comuni. Diverso, invece, è il caso della protezione delle persone.

La vigilanza armata e la protezione delle persone in condominio

Come accennato nel precedente paragrafo, l’assemblea può deliberare sulla tutela dei beni comuni, mentre la protezione delle persone esula solitamente dalle sue competenze. A stabilirlo sono alcune pronunce della giurisprudenza:

• con la sentenza 4631/1993, la Cassazione ha stabilito che i servizi di vigilanza armata, mirati alla tutela dell’incolumità dei residenti, non rientrano tra le competenze dell’assemblea perché non sono legati ai beni comuni. È quindi possibile l’approvazione solo con voto unanime dei condomini, come contratto tra le parti;
• lo stesso principio è stato ribadito dal Tribunale di Cosenza, con la sentenza 358/2023, nell’annullare una delibera sull’approvazione di un servizio di vigilanza armata, contestato da 17 condomini. Anche in questo caso, non essendo il servizio finalizzato alla tutela dei beni comuni ma alle persone, si rende necessaria l’unanimità.

Vigilanza e regolamento condominiale

Tuttavia, se il servizio di vigilanza armata ha una finalità mista – tutela sia i beni che le persone, ma con prevalenza sulla protezione delle parti comuni – la delibera può essere approvata con maggioranza semplice, come chiarito dalla sentenza della Cassazione 10235/2011. Il criterio è quindi sempre quello della finalità prevalente del servizio.

Ancora, è bene sapere che il regolamento condominiale – assembleare o contrattuale – o le delibere assembleari non possono vietare in modo assoluto la sottoscrizione di un contratto di vigilanza per la tutela dei beni comuni, poiché ciò sarebbe in contrasto con il diritti di sicurezza dei condomini. Tuttavia, il regolamento può vietare iniziative individuali di vigilanza, come l’installazione senza autorizzazione assembleare di videocamere su proprietà esclusiva che inquadrano le parti comuni, per tutelare la privacy. Eventualmente, possono essere stabilite specifiche limitazioni, come limitare la vigilanza a determinati orari o aree dello stabile.

Infine, è utile ricordare che la vigilanza armata viene fornita da Guardie Particolari Giurate, che richiedono specifiche autorizzazioni prefettizie, in base a quanto stabilito dal TULPS, cioè dal Regio Decreto 773/1931

La gestione dei costi del servizio di vigilanza notturna

Stabilite le modalità di approvazione, è utile soffermarsi sul costo della vigilanza in condominio, nonché sulla relativa ripartizione delle spese.

Quanto costa il servizio di vigilanza in condominio

La spesa per la vigilanza in condominio può variare significativamente in base a diversi fattori:

• la tipologia del servizio offerto, ad esempio con pattugliamento fisso o ronde periodiche, nonché l’integrazione con sistemi di videosorveglianza remota;
• la durata del servizio, ad esempio una vigilanza attiva 24 ore su 24 ha costi più elevate;
• le dimensioni e la posizione del condominio, ad esempio se si trova in un quartiere dal tasso di criminalità più elevato rispetto alla media cittadina.

Fornire dei riferimenti di prezzo precisi non è perciò semplice, orientativamente:

• la vigilanza non armata, per circa 8 ore notturne, può richiedere a un condominio di media dimensione dai 2.000 ai 4.000 euro complessivi al mese, anche a seconda del numero di addetti impiegati: più guardie sono presenti, maggiore è il costo.
• la vigilanza armata ha ovviamente costi maggiori e può richiedere dai 2.500 ai 5.000 euro al mese per condomini di media grandezza, sempre per 8 ore notturne e a seconda del numero di guardie presenti;
• i sistemi di videosorveglianza presentano costi relativi all’installazione – di qualche migliaia di euro, a seconda della complessità del condominio – e abbonamenti mensili dal prezzo variabile per il controllo remoto, a seconda della tipologia di offerta sottoscritta. Sempre a livello orientativo, i piani base possono partire dai 30-50 euro mensili, raggiungendo qualche centinaio di euro per funzioni avanzate.

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Limitatamente all’installazione di sistemi di videosorveglianza, i condomini possono approfittare anche del Bonus Sicurezza, che prevede una detrazione IRPEF del 36% per un tetto massimo di spesa di 48.000 euro. L’incentivo è valido solo per l’installazione dei sistemi di sicurezza sopracitati, entro il 31 dicembre 2025, mentre non copre il contratti di vigilanza. 

Ancora, è bene ribadire che i costi presentati hanno uno scopo solamente illustrativo, poiché la variabilità dell’offerta – anche a livello territoriale – è molto elevata. Per questo, è utile informarsi preventivamente presso gli istituti di sicurezza privata della propria zona.

La ripartizione delle spese per il servizio di vigilanza

I costi della sorveglianza notturna in condominio devono essere suddivisi fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, così come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile. La spesa è generalmente sostenuta da tutti i condomini, a meno che il servizio di sicurezza non riguardi solo una specifica area dell’edificio, come ad esempio una sola scala: in questo caso, chi non ne usufruisce è esentato dal pagamento.

È inoltre utile sottolineare che il pagamento è dovuto anche da parte di quei condomini che non hanno partecipato all’assemblea o hanno espresso voto contrario. Le decisioni prese a maggioranza dall’assemblea sono infatti vincolati da tutti, come anche ribadito dalla Cassazione con la sentenza 13631/2001.

Affinché le spese possano essere considerate valide, l’amministratore dovrà provvedere alla loro contabilizzazione e alla presentazione della relativa documentazione, che attesti sia i costi sostenuti che la quota millesimale imputabile a ogni singolo condomino.

Fonte: Idealista.it