Inviare una proposta per acquistare una casa non blocca l’attività dell’agenzia immobiliare, che ne può accettare altre.
Alcuni immobili possono attirare l’attenzione di più potenziali acquirenti, soprattutto quando sono ubicati in zone particolarmente appetibili. Ma cosa succede se ci sono più soggetti interessati allo stesso appartamento? L’agenzia immobiliare può accettare più proposte: la normativa italiana non vieta questa prassi, purché venga gestita in modo trasparente e tutti i soggetti coinvolti vengano informati. Deve essere rispettato, soprattutto, il principio della buona fede. E, per evitare possibili contenziosi, è opportuno che l’agenzia immobiliare si muova con la massima chiarezza nei confronti di tutti i soggetti coinvolti.
- Quante proposte d’acquisto si possono fare
- Precedenza al primo proponente, è tempo di sfatare un mito
- Obblighi deontologici dell’agente immobiliare
- Quali sono i compiti dell’intermediario
- Quando le proposte diventano vincolanti
- Il vincolo contrattuale, quando è necessario rispettarlo
Quante proposte d’acquisto si possono fare
In alcune aree gli immobili possono attirare l’attenzione di più acquirenti. Una volta fatta la valutazione del proprio immobile e affidata la vendita ad un’agenzia, può capitare che arrivino due proposte di acquisto contemporaneamente: a differenza di quanto si possa immaginare, però, non vale la prassi di privilegiare chi è arrivato per primo. Nel caso di una trattativa immobiliare non viene data la precedenza a chi ha presentato la proposta per primo: non si acquisisce il diritto a trattare in esclusiva, nemmeno quando viene messa sul tavolo una vera e propria proposta economica.
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Un dubbio, però, che accomuna molti promissari acquirenti è la seguente: una volta firmata la proposta, cesseranno le visite all’immobile? La proposta di acquisto non prevede alcun tipo di esclusività: le norme attualmente in vigore non obbligano a stoppare le trattative unilaterali nel momento in cui un promissario acquirente abbia inviato la propria proposta per primo.
Precedenza al primo proponente, è tempo di sfatare un mito
Il soggetto che invia per primo una proposta di acquisto non acquisisce, in automatico, il diritto ad essere privilegiato rispetto ad altri soggetti. Purtroppo questa convinzione viene indotta da comportamenti poco trasparenti, ma che non hanno alcun tipo di fondamento normativo.
Benché il nostro ordinamento abbia mille limiti, l’ex articolo 832 del Codice Civile prevede che il proprietario di un immobile ha il diritto di disporre del proprio bene in modo pieno ed esclusivo: questo significa che può fare quello che vuole. Il suo diritto non può essere limitato dall’agente immobiliare o dai potenziali acquirenti.
Obblighi deontologici dell’agente immobiliare
L’obbligo di raccogliere ulteriori proposte per la vendita dell’immobile condiziona anche l’attività dell’agente immobiliare. Da un punto di vista prettamente deontologico non esiste alcun tipo di norma che vieti di raccogliere ulteriori proposte dopo che è arrivata la prima.
Anzi, il comportamento del professionista deve essere incentrato sulla trasparenza in modo da evitare di condizionare il venditore: non devono essere nascoste delle ulteriori opportunità di mercato. Il venditore, quindi, deve essere informato di tutte le proposte disponibili, in modo da poter fare una scelta libera.
Quali sono i compiti dell’intermediario
Per comprendere il motivo per il quale l’agente immobiliare può prendere più proposte, è necessario sottolineare che questo professionista agisce in qualità di intermediario tra i potenziali acquirenti ed il venditore. Volendo sintetizzare al massimo, è possibile affermare che il suo compito è quello di mettere in contatto le parti e fare in modo che le trattative procedano senza ostacoli. Non può prendere alcun tipo di decisione sulle proposte: il suo compito è quello di riceverle, registrarle e inoltrarle al venditore. Eventualmente può farsi parte attiva nel consigliare il venditore.
L’agente immobiliare deve adottare un comportamento corretto e improntato sulla buona fede: a prevederlo è l’articolo 1759 del Codice Civile: per assolvere a questo obbligo deve informare le parti di eventuali circostanze rilevanti che potrebbero costituire un ostacolo o facilitare la conclusione dell’affare. Questo è il motivo per il quale deve essere parte attiva nel comunicare tempestivamente la presenza di altre offerte. Nel caso in cui non lo dovesse fare, l’agenzia immobiliare potrebbe essere ritenuta responsabile degli eventuali danni cagionati ad una delle parti.
Quando le proposte diventano vincolanti
Fino a quando non vengono accettate in modo formale dal venditore, le proposte d’acquisto di un immobile – almeno nella maggior parte dei casi – non costituiscono un contratto vincolante. Siamo davanti, ai fini prettamente pratici, a degli atti unilaterali, attraverso i quali alcuni soggetti esprimono il proprio interesse all’acquisto di un determinato immobile. Ma non obbligano la controparte a controfirmare la proposta.
Questo è il motivo per il quale l’agenzia immobiliare ha il diritto di raccogliere più proposte e presentarle al venditore. Quest’ultimo ha la libertà di scegliere quella che ritiene più vantaggiosa dal punto di vista economico o che ritiene più interessante personalmente. All’interno di questo contesto leggermente più ampio, gli agenti immobiliari possono aprire una sorta di gara tra i vari potenziali acquirenti, in modo da ottenere la proposta più vantaggiosa, soprattutto nelle città dove la domanda è più alta, come succede a Milano o a Roma.
Il vincolo contrattuale, quando è necessario rispettarlo
Nel momento in cui il venditore accetta formalmente la proposta dell’acquirente si concretizza il vincolo giuridico. L’accordo, a questo punto, è legale a tutti gli effetti, diventando un preliminare di compravendita. Le parti, con questo atto, si obbligano a stipulare il rogito notarile.
Se, a questo punto, il venditore dovesse accettare una seconda proposta, il promissario acquirente lo può chiamare in giudizio per inadempimento contrattuale. Le migliori agenzie immobiliari chiariscono fin da subito che il venditore si riserva la possibilità di valutare delle altre offerte fino ad una certa data, in modo da muoversi in modo trasparente nei confronti di tutti i soggetti coinvolti.
Fonte: Idealista.it