Mese: Giugno 2025

Durante la festa di San Giovanni del 24 giugno, la città di Torino ha annunciato la propria candidatura per il prestigioso ruolo.

In occasione della Festa di San Giovanni, la città di Torino ha annunciato la propria candidatura a diventare una delle prossime Capitali Europee della Cultura, avviando un percorso ambizioso che mira a valorizzare il suo patrimonio culturale e a rilanciare la città su scala internazionale. Ma cosa vuol dire avere Torino Capitale Europea della Cultura 2033? Scopri tutti i dettagli sulla candidatura: tappe ufficiali, protagonisti, strategie distintive, significato del logo giallo e blu, ruolo dei giovani e benefici attesi.

1. Il percorso di candidatura di Torino a Capitale Europea della Cultura
   • Chi è al lavoro per supportare la candidatura
   • Le tappe verso Torino 2033
   • I valori fondanti e le strategie distintive
2. Il significato del logo “TO33” e i suoi colori
3. Cosa significa essere Capitale Europea della Cultura?

Il percorso di candidatura di Torino a Capitale Europea della Cultura

Il percorso che porterà Torino a competere per il titolo di Capitale Europea della Cultura 2033 è frutto di una pianificazione meticolosa e di una collaborazione ampia tra istituzioni, enti culturali e cittadini. Sin dalle prime fasi, la città ha dimostrato una forte volontà di coinvolgere tutti gli attori chiave del territorio, puntando su una visione condivisa e partecipata.

Chi è al lavoro per supportare la candidatura

La candidatura di Torino è stata avviata formalmente con la creazione del Tavolo Strategico interistituzionale, un organismo che riunisce i principali soggetti pubblici e privati della città e della regione. Ne fanno parte:

• il Comune di Torino;
• la Regione Piemonte;
• la Città Metropolitana;
• la Camera di Commercio;
• le università cittadine e le fondazioni bancarie e culturali più rilevanti.

Il coordinamento operativo è affidato alla Fondazione per la Cultura Torino, sotto la guida del manager Agostino Riitano, Project Manager Supervisor già noto per aver contribuito al successo di Matera 2019 e Pesaro 2024 come Capitali della Cultura.

Le tappe verso Torino 2033

Il cammino verso il 2033 si articola attraverso un processo multilivello che garantisce trasparenza e coinvolgimento diffuso, secondo le linee guida europee in diverse tappe fondamentali. I passaggi fondamentali sono:

• la costruzione di una rete solida tra operatori culturali, creativi, associazioni e imprese, per garantire una candidatura rappresentativa dell’intero tessuto cittadino;
• redazione e presentazione del dossier di candidatura entro il 2027, un documento strategico che illustrerà i punti di forza, i progetti e la visione della città;
• organizzazione di eventi partecipativi e consultazioni pubbliche aperte a cittadini, studenti, professionisti e stakeholder, per raccogliere idee e suggerimenti utili a definire le priorità della candidatura;
• valutazione da parte delle istituzioni europee e selezione finale della città vincitrice, con l’assegnazione ufficiale del titolo.

I valori fondanti e le strategie distintive

Alla base della candidatura di Torino capitale della cultura 2033 ci sono valori forti e ben definiti: creatività, partecipazione attiva, identità territoriale e sguardo verso il futuro. Questi principi guidano tutte le scelte strategiche, con l’obiettivo di rendere Torino un laboratorio europeo di innovazione culturale.

La città intende distinguersi puntando su sostenibilità ambientale, digitalizzazione dei servizi culturali e valorizzazione della propria storia industriale. Il coinvolgimento dei giovani rappresenta uno degli assi portanti: attraverso laboratori creativi, percorsi formativi ed eventi diffusi sul territorio, si vuole stimolare un senso di appartenenza e responsabilità collettiva.

Il significato del logo “TO33” e i suoi colori

Il logo ufficiale “TO33” è stato svelato in occasione della festa di San Giovanni, uno degli eventi più sentiti dalla comunità torinese, e proiettato sulla Mole Antonelliana per sottolinearne l’importanza simbolica. Questo logo nasce dalla collaborazione tra il Gruppo Armando Testa, agenzia storica del panorama creativo italiano, e oltre 80 studenti delle scuole superiori e primarie torinesi.

• La scelta di trasformare la “O” in un occhio scintillante rappresenta la visione di una Torino che osserva il presente ma si proietta verso il domani, pronta ad accogliere le sfide dell’Europa e a dialogare con il mondo.
• I colori predominanti – blu e giallo – sono un richiamo diretto alla bandiera cittadina, rafforzando così il legame con la storia locale. Il blu simboleggia affidabilità, profondità e apertura, mentre il giallo richiama energia, vitalità e innovazione.

Cosa significa essere Capitale Europea della Cultura?

Il titolo di Capitale Europea della Cultura viene conferito ogni anno a due città dell’Unione Europea, selezionate per la loro capacità di promuovere la diversità culturale, il dialogo tra i popoli e la crescita sostenibile attraverso la cultura.

Essere capitale della cultura significa anche accedere a una rete di scambi internazionali, collaborazioni con artisti e istituzioni europee, visibilità mediaticaglobale e nuove opportunità di finanziamento. L’impatto va ben oltre l’anno dell’evento: le infrastrutture culturali vengono potenziate, il patrimonio artistico valorizzato e il tessuto sociale rafforzato grazie a iniziative inclusive e partecipative.

Fonte: Idealista.it

La variazione è annuale, mentre rispetto al trimestre precedente c’è una diminuzione dello 0,2%

Secondo le stime preliminari dell’Istat, nel I trim 2025 i prezzi delle case registrano un aumento del 4,4% rispetto all’analogo trimestre dello scorso anno, mentre rispetto al trimestre precedente la diminuzione è dello 0,2%. A contribuire all’aumento dei valori è principalmente l’accelerazione dei prezzi delle case già esistenti (+4,9%) mentre si assiste a un rallentamento dei prezzi delle case nuove (+1,5%)

La lieve flessione dei prezzi delle case registrata su base trimestrale si deve principalmente ai prezzi delle case nuove (aumentati del 9,2% nel trimestre precedente e ora invece diminuiti dell’8,7%). Le abitazioni gà esistenti, invece, registrano una crescita dell’1,7%.

Questi andamenti si manifestano in un contesto di crescita dei volumi di compravendita: +11,2% la variazione tendenziale registrata nel primo trimestre 2025 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale (dopo il +7,6% del trimestre precedente).

Con i cambiamenti sociodemografici in atto nella società italiana e il conseguente incremento di nuclei familiari monocomponente, la domanda di monolocali, soprattutto nelle principali città italiane è in forte espansione a fronte di un’offerta che non riesce a stare al passo con le esigenze delle persone per scarsità dell’offerta e prezzi.

Secondo un recente studio pubblicato da idealista, portale immobiliare leader in Italia per sviluppo tecnologico, per acquistare un monolocale è necessario disporre di un reddito netto annuo minimo pari a 12.960 euro. Questo importo consente di sostenere una rata mensile di circa 324 euro, calcolata su un prezzo medio dell’immobile di 92.000 euro, valore medio di mercato per un monolocale in Italia.

A questo si aggiunge la necessità di avere a disposizione un capitale iniziale di almeno 27.600 euro, pari al 20% del valore dell’immobile non coperto dal mutuo e a circa il 10% per coprire spese accessorie e imposte.

Diverso il quadro per chi sceglie l’affitto: in questo caso, per sostenere un canone medio mensile di 650 euro senza superare la soglia consigliata del 30% del proprio reddito, è necessario disporre di un reddito netto annuo di almeno 26.000 euro.

Capoluoghi
Il reddito minimo necessario per acquistare un’abitazione varia significativamente da città a città, in base ai prezzi medi del mercato immobiliare locale. Tra i centri meno accessibili per un single che desidera comprare un monolocale spicca Lucca, dove è richiesto un reddito netto annuo di almeno 31.000 euro. A seguire troviamo Venezia (29.000 euro), Milano (28.520 euro), Bologna (26.040 euro) e Firenze (25.360 euro).

Tasso di sforzo di acquisto di un monolacale per capoluogo

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Capoluoghi	risparmi necessari €	Rata mensile €	Prezzo monolocale €	Salario netto minimo raccomandato €
Agrigento	36,000	423	120,000	16,920
Ancona	20,100	236	67,000	9,440
Aosta	33,000	387	110,000	15,480
Arezzo	25,500	299	85,000	11,960
Ascoli Piceno	29,400	345	98,000	13,800
Bari	23,100	271	77,000	10,840
Barletta	11,400	134	38,000	5,360
Bergamo	38,700	454	129,000	18,160
Bologna	55,500	651	185,000	26,040
Bolzano-Bozen	51,000	599	170,000	23,960
Brescia	25,200	296	84,000	11,840
Cagliari	34,200	401	114,000	16,040
Caltanissetta	8,400	99	28,000	3,960
Campobasso	22,500	264	75,000	10,560
Catania	17,250	202	57,500	8,080
Catanzaro	12,300	144	41,000	5,760
Chieti	15,000	176	50,000	7,040
Como	42,000	493	140,000	19,720
Enna	14,850	174	49,500	6,960
Fermo	25,500	299	85,000	11,960

Anche città di grandi dimensioni come Verona e Roma presentano soglie di accesso superiori alla media nazionale: per acquistare un monolocale servono rispettivamente 22.520 e 21.000 euro all’anno.

All’estremo opposto, tra i capoluoghi più accessibili figurano Caltanissetta e Messina, dove un reddito netto annuo di 3.960 euro e 4.080 euro è sufficiente per diventare proprietari di un monolocale.

Nel caso dell’affitto, un single a Firenze deve disporre di un reddito netto annuo di almeno 44.000 euro. La soglia scende leggermente in città come Venezia (39.480 euro), Roma (39.200 euro) e Milano (37.200 euro), restando comunque ben al di sopra della media nazionale. Al di sotto del valore richiesto a Milano, ma ancora oltre la soglia media italiana di 26.000 euro, si collocano altri otto capoluoghi, con redditi compresi tra i 36.000 euro richiesti a Bologna e i 27.600 euro di Vicenza.

Tasso di sforzo per affittare casa per capoluogo

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Capoluoghi	Canone mensile €	Salario netto minimo raccomandato €
Agrigento	400	16,000
Ancona	530	21,200
Bari	650	26,000
Barletta	420	16,800
Benevento	300	12,000
Bergamo	645	25,800
Bologna	900	36,000
Brescia	550	22,000
Cagliari	750	30,000
Caserta	600	24,000
Catania	450	18,000
Catanzaro	350	14,000
Como	800	32,000
Ferrara	450	18,000
Firenze	1.100	44,000
Forlì	500	20,000
Genova	650	26,000
Lecce	650	26,000
Livorno	550	22,000
Mantova	600	24,000

Situazione decisamente più favorevole si registra invece in alcune città del Sud. A Benevento e Ragusa è sufficiente un reddito annuo di 12.000 euro per affittare un monolocale, mentre a Catanzaro ne servono circa 14.000 euro.

Provincia

Tra le province italiane, Bolzano si distingue come quella in cui è necessario disporre del reddito netto annuo più elevato per acquistare un monolocale, con una media di 29.560 euro. Seguono Milano con 23.680 euro, Lucca con 23.520 euro, Bologna e Venezia entrambe con una media di 22.880 euro, mentre a Firenze sono richiesti 21.120 euro. 

Sforzo economico per acquistare un monolocale per provincia

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Province	risparmi necessari €	Rata mensile €	Prezzo monolocale €	Salario netto minimo raccomandato €
Agrigento	27,000	317	90,000	12,680
Alessandria	11,100	130	37,000	5,200
Ancona	25,500	299	85,000	11,960
Aosta	25,500	299	85,000	11,960
Arezzo	25,500	299	85,000	11,960
Ascoli Piceno	37,500	440	125,000	17,600
Asti	11,700	137	39,000	5,480
Avellino	21,000	246	70,000	9,840
Bari	21,000	246	70,000	9,840
Barletta-Andria-Trani	14,100	165	47,000	6,600
Belluno	29,400	345	98,000	13,800
Benevento	15,000	176	50,000	7,040
Bergamo	21,000	246	70,000	9,840
Bologna	48,750	572	162,500	22,880
Bolzano-Bozen	63,000	739	210,000	29,560
Brescia	28,500	335	95,000	13,400
Brindisi	25,500	299	85,000	11,960
Cagliari	31,500	370	105,000	14,800
Caltanissetta	13,500	158	45,000	6,320
Campobasso	22,200	261	74,000	10,440

Anche Roma si colloca tra le province che richiedono un reddito nettamente superiore alla media nazionale di 12.960 euro, con un valore di 16.760 euro. Al contrario, le province in cui è sufficiente un reddito netto annuo più contenuto per l’acquisto di un mini appartamento sono Crotone, Alessandria e Asti, dove sono richiesti rispettivamente 4.240, 5.200 e 5.480 euro.

Se si desidera affittare un monolocale rispettando la regola del 30% del reddito, Venezia è la provincia in cui è richiesto il reddito netto più alto: in media 37.080 euro all’anno. Seguono Milano e Firenze, entrambe con una soglia di 36.000 euro, poi Roma con 34.400 euro, e infine Bologna e Bolzano, dove ne servono circa 34.000.

Tasso di sforzo per affittare casa per provincia

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Province	Canone mensile €	Salario netto minimo raccomandato €
Venezia	927	37,080
Firenze	900	36,000
Milano	900	36,000
Roma	860	34,400
Bologna	850	34,000
Bolzano-Bozen	850	34,000
Aosta	800	32,000
Lucca	800	32,000
Cagliari	700	28,000
Como	700	28,000
Grosseto	700	28,000
Padova	700	28,000
Sondrio	700	28,000
Genova	650	26,000
Monza-Brianza	650	26,000
Prato	625	25,000
Treviso	625	25,000
Arezzo	600	24,000
Bari	600	24,000
Imperia	600	24,000

In altre sette province il reddito necessario supera la media nazionale di 26.000 euro: Aosta e Lucca si attestano su 32.000 euro, mentre Cagliari, Como, Grosseto, Padova e Sondrio richiedono 28.000 euro.

Metodologia

Per la realizzazione del report, il team di idealista/data ha calcolato il prezzo mediano dei monolocali sia per la vendita che per l’affitto in ciascuno dei mercati analizzati. È stato quindi determinato il reddito necessario per persona affinché il tasso di sforzo non superasse il 30%. 

Nel caso della compravendita, sono stati calcolati anche i risparmi necessari per coprire l’acconto pari al 20% del prezzo dell’immobile, oltre al 10% per le spese accessorie e fiscali. Per calcolare la rata del mutuo è stato preso in considerazione un tasso di interesse medio pubblicato dalla BCE e una durata di 30 anni per il finanziamento. Sono stati esclusi dall’analisi i capoluoghi con meno di 10 annunci di monolocali disponibili.

A causa del limitato numero di monolocali disponibili sul mercato nel primo trimestre, in alcune città non è stato possibile raccogliere dati sufficienti per elaborare una statistica affidabile.

Fonte: Idealista.it

Tutti i chiarimenti nella circola n8/E del 19 giugno

Nella circolare n8/E del 19 giugno, l’Agenzia delle Entrate fa il punto sulle novità per cittadini e imprese introdotte dall’ultima legge di bilancio che riguardano i bonus edilizi 2025. Tra queste, la possibilità di usufruire di una detrazione del 50% per ibonus ristrutturazione, ecobonus e sismabonus quando i lavori sono eseguiti sull‘abitazione principale, mentre la percentuale è ridotta per la seconda casa. Ma i chiarimenti riguardano anche il superbonus per i condomini e il bonus mobili. 

1. Bonus edilizi 2025 per l’abitazione principale
2. Per la seconda casa
3. Bonus impianti di climatizzazione 
4. Superbonus per il condominio

Bonus edilizi 2025 per l’abitazione principale

Nel caso in cui l’immobile oggetto di lavori del bonus ristrutturazione, ecobonus o sismabonus sia adibito ad abitazione principale la detrazione è uguale al 50% delle spese sostenute nel 2025, mentre scende al 36% per le spese sostenute nel 2026 e 2027.

La detrazione resta quella più elevata anche se l’immobile è adibito a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parente entro il terzo grado e affini entro il secondo). Per usufruire dell’agevolazione maggiorata, che spetta anche per gli interventi realizzati sulle pertinenze, come garage e cantine, è necessario che l’immobile venga adibito a prima casa entro la fine dei lavori.

Per la seconda casa

Se gli interventi di ristrutturazione o messa in sicurezza sismica riguardano una seconda casa, lo sconto fiscale è al 36% per le spese sostenute nel 2025, mentre scende al 30% nel 2026 e 2027.

Bonus impianti di climatizzazione 

Nel 2025, continueranno a essere incentivati nell’ambito dell’Ecobonus e del bonus ristrutturazioni gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale maggiormente in linea con le esigenze di tutela dell’ambiente. I benefici fiscali si applicano infatti ai microcogeneratori (anche se alimentati da combustibili fossili), ai generatori a biomassa, alle pompe di calore ad assorbimento a gas e ai sistemi ibridi che integrano pompa di calore e caldaia a condensazione. 

Dal 2025, invece, non saranno più previsti incentivi per la sostituzione di impianti di riscaldamento invernale con caldaie a condensazione e con i generatori d’aria calda a condensazione, alimentati a combustibili fossili, in linea con la Direttiva UE 2024/1275. In questo caso, restano comunque detraibili le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024, anche se gli interventi saranno completati dopo il 1° gennaio 2025.

Superbonus per il condominio

Per quanto riguarda il superbonus del 65% per le spese sostenute nel 2025 prevista a favore dei condomìni, delle persone fisiche che realizzano interventi su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari, delle Organizzazioni non lucrative di utilità sociale (Onlus), delle Organizzazioni di volontariato (OdV) e delle Associazioni di promozione sociale (Aps) è  riconosciuto a patto che, entro il 15 ottobre 2024

• risulti presentata la Cila
• sia adottata la delibera assembleare per gli interventi effettuati dai condomini
• sia presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo
• se gli interventi comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici

Infine, la circolare ricorda che i contribuenti che hanno sostenuto spese nel 2023 per interventi agevolati potranno scegliere di ripartire la detrazione in 10 quote annuali di pari importo e precisa che la scelta potrà essere effettuata presentando una dichiarazione integrativa entro il 31 ottobre 2025. In caso di maggior debito d’imposta, il versamento potrà essere effettuato senza sanzioni né interessi entro il termine per il versamento del saldo delle imposte relative al 2024.

Fonte: Idealista.it

L’Istat ha reso noto il dato che riguarda l’inflazione di maggio 2025, che fa registra un +1,6% su base annuale per quanto riguarda l’indice dei prezzi al consumo. Mentre l’indice FOI: cresce dell’1,4% rispetto a 12 mesi fa. Quest’ultimo dato avrà un impatto tangibile sui bilanci famigliari degli inquilini con il rinnovo annuale dell’affitto, per i quali scatterà un aumento del canone di locazione. In Italia, in media, si pagheranno circa 12 euro in più al mese (e 144 euro all’anno). Scopriamo quanto aumentano gli affitti a seconda della città in cui si vive.

L’aumento dell’inflazione incide significativamente sul bilancio domestico delle famiglie italiane, soprattutto per quelle che hanno l’adeguamento annuale del canone di locazione (per i contratti 4+4). Gli aumenti più consistenti si registrano a Milano, dove gli affitti mensili aumenteranno di circa 28 euro al mese rispetto allo stesso periodo del 2024. Per gli inquilini romani, invece, l’incremento mensile sarà di circa 18 euro.

Tale scenario emerge da un’analisi di idealista, portale leader per sviluppo tecnologico in Italia, che ha calcolato quanto inciderà l’aumento dell’inflazione sull’adeguamento dei contratti di locazione di un trilocale in base all’Indice dei prezzi al consumo aggiornato e pubblicato dall’Istat. L’aumento dell’inflazione incide direttamente sui contratti di locazione legati all’indice FOI, ovvero quelli che prevedono la formula di durata 4+4.

Quanto aumentano gli affitti nei capoluoghi italiani con l’inflazione

I dati sono eleborati sulla media dei canoni di locazione di un trilocale rivalutati con l’indice FOI di maggio 2025

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Capoluogo	Canone aggiornato (€/mese)	Aggiornamento FOI 1,4% (€/mese)	Canone mediano di un trilocale ad maggio ’24 (€/mese)
Milano	2.003	28	1.975
Venezia	1.521	21	1.500
Firenze	1.420	20	1.400
Roma	1.268	18	1.250
Bologna	1.217	17	1.200
Bolzano-Bozen	1.217	17	1.200
Como	1.217	17	1.200
Monza	1.115	15	1.100
Padova	1.115	15	1.100
Verona	1.115	15	1.100
Bergamo	1.014	14	1.000
Brescia	1.014	14	1.000
Cagliari	1.014	14	1.000
Napoli	1.014	14	1.000
Parma	963	13	950
Varese	943	13	930
Belluno	913	13	900
Gorizia	913	13	900
Lecco	913	13	900
Modena	913	13	900

Il report si concentra sull’analisi della media dei canoni di locazione richiesti negli annunci di trilocali in affitto pubblicati su idealista. Il taglio immobiliare analizzato dallo studio è stato individuato in quanto risulta essere quello più richiesto dalle famiglie, la categoria su cui l’aumento dell’inflazione pesa maggiormente.

In Italia, l’affitto per una casa con tre locali, secondo quanto rilevato a maggio 2024, era di 850 euro al mese. Con l’adeguamento annuale calcolato con l’indice di inflazione FOI di maggio 2025, gli inquilini che dovranno fare i conti con il rinnovo del canone dovranno pagare circa 12 euro in più al mese (e 144 euro all’anno). 

A seconda della città analizzate (il report si è concentrato esclusivamente sui capoluoghi e non sulle province per via di una base dati molto più consistente) può variare anche considerevolmente. Gli inquilini che subiranno gli aumenti più evidenti dei canoni di locazione sono quelli che risiedono a Milano (+28 euro al mese e 336 euro in più all’anno). Un dato decisamente preventivabile, considerando che il capoluogo lombardo, ormai da tempo, rappresenta anche la città con la media degli affitti più cara d’Italia.

Aumentano di circa 21 euro al mese (252 euro all’anno) gli affitti per gli inquilini che hanno il rinnovo annuale del canone di locazione residenti a Venezia e di circa 20 euro mensili (240 euro annui) a Firenze. Chi vive a Roma vedrà aumentare il canone di locazione, in media, di 18 euro al mese (216 euro all’anno). Rialzi nell’ordine dei 17 auro al mese per gli affitti nelle città di Bologna, Bolzano e Como.

A Cagliari l’aumento del canone mensile sarà di 14 euro al mese (come a Napoli), mentre a Bari si pagheranno circa 12 euro in più al mese.  Più in generale, gli impatti minori sugli aumenti dei canoni d’affitto (non oltre i 6 euro mensili) si rilevano a Agrigento, Chieti, Enna, Terni, Vibo Valentia, Carbonia, Caltanissetta, Alessandria, Biella, Nuoro, Asti, Isernia.

Fonte: Idealista.it

Il mercato degli affitti in Italia continua a evolversi, seguendo le trasformazioni sociali, economiche e demografiche del Paese. Secondo l’ultima analisi del Gruppo Tecnocasa, relativa ai contratti di locazione stipulati nel 2024, emergono tendenze interessanti: crescono i contratti brevi, aumentano le locazioni a lavoratori fuori sede e si affermano i monolocali come soluzione abitativa sempre più ricercata.

1. Scelte abitative e nuovi equilibri
2. Tipologie di contratto: si rafforza il transitorio
3. Monolocali in ascesa, guidati dal caro-affitti
4. Inquilini sempre più giovani

Scelte abitative e nuovi equilibri

La maggior parte dei contratti d’affitto del 2024 – pari al 64,7% – è stata sottoscritta da chi ha scelto la locazione come forma di residenza, spesso per ragioni personali o per motivi economici. Aumentano però anche le locazioni legate al lavoro, con il 27,4% dei contratti stipulati da lavoratori in trasferta (in crescita rispetto al 25,5% del 2023). Gli affitti agli studenti, invece, registrano un lieve calo e si fermano al 7,9%.

Milano e Bologna sono le città dove l’incidenza degli affitti per motivi lavorativi è più alta, rispettivamente con il 45,3% e il 64,9%. Bologna, Torino, Milano e Genova guidano invece la classifica degli affitti universitari. A Roma si nota un’inversione di tendenza con una crescita significativa degli affitti agli studenti, passati dal 9,7% al 12,8%, mentre anche i lavoratori in trasferta risultano in aumento (dal 25,0% al 26,8%).

Al Sud, le città dove gli affitti sono maggiormente motivati da esigenze abitative sono Palermo (77,8%), Genova (73,8%) e Napoli (71,5%).

Tipologie di contratto: si rafforza il transitorio

Tra le grandi città italiane si riscontrano preferenze diversificate in merito ai tipi di contratto. A Milano, Bologna, Firenze e Bari prevale il contratto a canone libero (oltre il 50%), mentre a Roma si afferma nettamente il canone concordato (60,8%). Quest’ultimo risulta molto utilizzato anche a Genova (71,6%) e Verona (59,7%).

Cresce anche l’adozione del contratto transitorio, pensato per esigenze temporanee: Milano è al primo posto con il 41,3% dei contratti stipulati in questa modalità, seguita da Torino (34,6%), Bari (33,3%) e Verona (32,6%). Da notare, inoltre, l’aumento dei contratti a canone concordato a Milano, passati dall’1,7% del 2023 al 5,0% nel 2024.

Monolocali in ascesa, guidati dal caro-affitti

Dal punto di vista delle tipologie abitative, i bilocali restano i più richiesti con il 37,9% delle preferenze, seguiti dai trilocali (29,6%). Tuttavia, si registra un incremento significativo della domanda di monolocali, che nel 2024 rappresentano il 10,7% del totale, contro il 7,5% del 2019. Un cambiamento legato anche al costante aumento dei canoni di locazione, che spinge molti inquilini – soprattutto single e giovani – verso soluzioni più contenute.

Inquilini sempre più giovani

Infine, il quadro demografico conferma il forte protagonismo delle fasce più giovani: quasi la metà degli affitti (45,8%) è stata stipulata da persone di età compresa tra i 18 e i 34 anni. Una percentuale che cala progressivamente con l’aumentare dell’età, segno di un mercato locativo sempre più orientato alle esigenze della mobilità, della flessibilità e dell’accessibilità economica.

In sintesi, il 2024 segna un’evoluzione importante nel panorama delle locazioni in Italia: i monolocali guadagnano terreno, aumentano i contratti transitori, e le grandi città registrano cambiamenti significativi nei comportamenti abitativi, in risposta a un contesto economico in continua trasformazione.

Fonte: Idealista.it

Il mercato immobiliare italiano sta attraversando una fase di profonda trasformazione. Dopo un 2023 di assestamento, il 2024 ha segnato una svolta netta, con una ripresa solida degli investimenti e una ridefinizione delle preferenze abitative. È quanto emerge dall’ultima edizione del Real Estate DATA HUB del Centro Studi di REMAX Italia, dall’Ufficio Studi di YARD REAAS e dall’Ufficio Studi di 24MAX, che restituisce una fotografia aggiornata e dettagliata dello stato del real estate in Italia, delineando anche le prospettive per il 2025.

Crescono gli investimenti, cambia la domanda

Il dato più evidente è il rinnovato interesse per il settore immobiliare: nel 2024 gli investimenti complessivi hanno sfiorato i 10 miliardi di euro, con un incremento superiore al 50% rispetto all’anno precedente. A guidare questa ripresa è stata una domanda in evoluzione, sempre più orientata alla qualità dell’abitare, alla flessibilità degli spazi e alla sostenibilità ambientale.

“Non è più solo una questione di metri quadri, ma di contesto, servizi, benessere e connettività”, sottolinea Dario Castiglia, CEO & Founder di REMAX Italia. Una dinamica che ha ridefinito anche la mappa del valore immobiliare, ridando centralità alle province e alle periferie urbane, considerate oggi nuove aree di sviluppo strategico grazie al miglior rapporto tra qualità della vita e prezzo al metro quadro.

Residenziale: il rilancio parte dalle periferie

Il segmento residenziale ha registrato un’accelerazione nella seconda metà del 2024, con un aumento medio dei prezzi superiore al 3% e una crescita significativa delle compravendite. La Lombardia si conferma la regione leader, contribuendo al 35% del volume nazionale di transazioni. Segnali positivi arrivano anche da Liguria, Veneto, Piemonte, Lazio, Emilia-Romagna e Toscana, mentre al Sud emergono Puglia, Campania e Sicilia.

Milano guida la classifica delle compravendite, seguita da Roma e Torino. Tuttavia, è nelle zone periferiche e nei comuni ben collegati ai grandi centri che si registra la maggiore crescita della domanda, specie da parte di giovani famiglie e investitori alla ricerca di rendimenti solidi e maggiore vivibilità. Il trilocale resta la tipologia più richiesta al Nord, mentre nel Sud Italia guadagnano terreno soluzioni più ampie, come i quadrilocali, grazie a una maggiore accessibilità economica.

Mutui: giovani protagonisti e focus sulla sostenibilità

Il mercato del credito immobiliare beneficia di un contesto macroeconomico più favorevole. I recenti tagli dei tassi da parte della BCE e il rinnovato slancio di strumenti come il Fondo di Garanzia Prima Casa hanno riattivato la progettualità, soprattutto tra i più giovani. Il 97,5% delle richieste di mutuo riguarda l’acquisto della prima casa, con il tasso fisso scelto nel 97,8% dei casi.

In termini demografici, il 34% dei richiedenti ha tra i 35 e i 44 anni, seguito dalla fascia 25-34 anni (32,4%), a conferma di una rinnovata fiducia da parte dei first-time buyer. In costante crescita anche i mutui “green”, oggi oltre il 10% del totale, segno tangibile di una maggiore attenzione alla sostenibilità energetica.

Uffici, retail, logistica e hospitality: asset in evoluzione

Il Real Estate DATA HUB dedica ampio spazio anche ai segmenti non residenziali, evidenziando traiettorie di crescita interessanti:

• Direzionale: dopo anni di stallo, gli uffici tornano al centro dell’interesse degli investitori, soprattutto se flessibili, sostenibili e adatti a modelli ibridi di lavoro. L’interesse per gli immobili ESG-compliant è in forte espansione.
• Retail: vero protagonista del 2024, il comparto commerciale registra un boom di investimenti, trainato da nuovi operatori e una distribuzione dinamica su tutto il territorio nazionale, in particolare nel Nord-Est, Nord-Ovest e Sud.
• Logistica: settore stabile nel 2024, con un incremento del 10% dei canoni di locazione per le nuove costruzioni. Il 2025 si preannuncia positivo, con segnali di ripartenza soprattutto nelle aree strategiche per l’e-commerce.
• Hospitality: sostenuto dalla crescente domanda di turismo di qualità, il settore ricettivo registra un aumento degli investimenti, in particolare su resort e branded residence, trend emergente nel 2025.

Secondo Laura Piantanida MRICS, Head of Institutional Relations di YARD REAAS, “stiamo assistendo al consolidamento di macro-trend chiave come la rilevanza dei criteri ESG e l’affermazione del Build to Rent, asset class sempre più strategica anche nel contesto italiano”.

Uno sguardo al 2025

Le prospettive per il 2025 restano positive. La possibilità di ulteriori tagli dei tassi potrebbe rafforzare la fase espansiva già in atto, favorendo l’accesso al credito e alimentando ulteriormente la domanda. La crescente attenzione a sostenibilità, flessibilità e qualità dell’abitare continuerà a plasmare un mercato sempre più integrato e attento alle nuove esigenze sociali ed economiche.

Con una domanda che cambia, investitori più selettivi e nuove priorità legate ai fattori ambientali e digitali, il real estate italiano si avvia verso una nuova stagione di sviluppo, in cui periferie, ESG e innovazione saranno le parole chiave.

Fonte: Idealista.it

Per capire se sia più conveniente un mutuo all’80% o al 100%, bisogna considerare diversi fattori su rate e tassi d’interesse.

Chi vuole realizzare il sogno di acquistare una casa, pur non avendo grandi risparmi a disposizione, si trova certamente a dover rispondere a una domanda: conviene più un mutuo all’80 al 100%? L’importo effettivamente richiesto alla banca può infatti fare la differenza sul peso delle rate, in base alla tipologia di tasso prescelto, fisso o variabile. Molto però dipende dall’istituto di credito prescelto, di conseguenza è utile valutare preventivamente le condizioni, per trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

1. Le caratteristiche del mutuo all’80 e al 100%
   • Come funziona un mutuo all’80%
   • Quando la banca dà un mutuo il mutuo al 100%
2. Che tipo di mutuo conviene fare oggi
   • Qual è il tasso d’interesse per un mutuo al 100%
   • Quale mutuo effettivamente conviene

Le caratteristiche del mutuo all’80 e al 100%

Per capire quale opzione di mutuo sia più conveniente, tra un finanziamento all’80% e uno invece al 100%, è necessario vagliarne le caratteristiche e il funzionamento. Per quanto di primo acchito la differenza fra i due appaia irrisoria, le conseguenze in termini di rate e interessi possono essere sensibili.

Come funziona un mutuo all’80%

Innanzitutto, è utile capire come funziona un mutuo all’80 per cento. È di certo una delle tipologie di finanziamento immobiliare più diffusa e, così come facile intuire, copre fino all’80% del valore dell’immobile che si desidera acquistare.

In altre parole, questo mutuo si basa sul principio del Loan to Value (LTV), ovvero il rapporto tra l’importo richiesto e il valore dello stesso immobile:

• la banca eroga un mutuo all’80 per cento del valore dell’immobile;
• il cliente copre il restante 20% con propri fondi.

La soglia non è casuale, ma è indicata dal Testo Unico Bancario – il D.Lgs 385/1993 – che stabilisce che i mutui non dovrebbero superare l’80% del valore dell’immobile ipotecato, se non in presenza di garanzie integrative. Un simile riferimento ha molteplici finalità: da un lato riduce il rischio per la banca, dall’altro consente al richiedente di approfittare di tassi d’interesse generalmente più bassi.

Naturalmente, per un mutuo all’80% il valore da perizia diventa fondamentale: il calcolo sull’immobile viene infatti valutato in base alla perizia disposta dalla banca e non, come erroneamente si crede, sul prezzo d’acquisto. Di conseguenza, se una casa viene valutata 100.000 euro:

• l’istituto di credito eroga 80.000 euro;
• il richiedente copre gli altri 20.000 euro di tasca propria.

È bene ricordare che, se il richiedente dispone di fondi maggiori, l’LTV può essere ulteriormente abbassato rispetto all’80%, una situazione che ne facilita peraltro l’approvazione. In questo caso, è utile simulare la rata del mutuo per comprendere quanto effettivamente si andrà a spendere.

Quando la banca dà un mutuo il mutuo al 100%

Sebbene il Testo Unico Bancario indichi una soglia LTV dell’80%, in alcuni casi è comunque possibile ottenere un finanziamento al 100% del valore dell’immobile. In particolare, sono sostanzialmente due le situazioni che permettono di ottenere l’erogazione di un mutuo dal completo valore dell’immobile.

Il primo gruppo di casistiche riguarda la richiesta di un mutuo al 100% in presenza di garanzie integrative, come fideiussioni bancarie, polizze assicurative o ipoteche su altri immobili, così come anche deliberato dal Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio (CICR) nel 1995. Più nel dettaglio:

• le garanzie aggiuntive possono ridurre il rischio per la banca e, di conseguenza, permettere l’erogazione di un finanziamento completo. È di solito preferito un garante, che possa intervenire qualora l’intestatario del mutuo sia insolvente, ma alcuni istituti di credito ammettono anche polizze assicurative fideiussorie per coprire la porzione eccedente all’80%;
• alcune banche consentono di raggiungere il 100% per immobili acquistati all’asta, in considerazione del loro prezzo d’acquisto spesso inferiore all’effettivo valore di mercato;
• similmente alle aste, diversi istituti di credito valutano l’erogazione al 100% quando il prezzo di vendita è significativamente inferiore al valore di mercato, come nel caso della vendita di immobili dismessi da parte degli enti pubblici.

In presenza di requisiti di reddito e patrimoniali validi, è comunque utile sapere che uno dei fattori determinanti è l’età: ad esempio, i mutui al 100% per over 50 potrebbero richiedere delle garanzie ulteriori a quelle già elencate.

Il secondo gruppo riguarda invece l’erogazione di mutui al 100% per tutti i richiedenti che, per condizioni anagrafiche o di reddito, possono accedere a strumenti di garanzia pubblica, come il Fondo di Garanzia Prima Casa del Consap, istituito con la Legge 147/2013. Quest’ultimo permette di ottenere una garanzia statale fino al 50% della quota capitale del mutuo, elevabile all’80% per i giovani under 36 o al 90% per famiglie con cinque o più figli, consentendo così alla banca di erogare fino al 100% del valore dell’immobile. Ovviamente, l’accesso al fondo è soggetto al rispetto di alcuni requisiti:

• non possedere altri immobili a uso abitativo;
• acquistare un immobile adibito ad abitazione principale, purché non delle categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9;
• non richiedere un mutuo superiore ai 250.000 euro;
• presentare un ISEE non superiore a 40.000 euro – fino a 50.000 euro per le famiglie numerose – tenendo però in considerazione che per alcune categorie prioritarie, come gli under 36, il requisito ISEE può essere derogato in base alle condizioni della banca erogante.

Che tipo di mutuo conviene fare oggi

Elencate le caratteristiche generali dei finanziamenti all’80 o al 100%, è utile soffermarsi sulla loro convenienza. La scelta deriva ovviamente dalle esigenze personali e da altri fattori, come l’età, la situazione finanziaria personale, il reddito e i risparmi già accumulati. Tuttavia, in previsione di rate meno pesanti sul bilancio familiare, la differenza fra i due finanziamenti può essere importante.

Qual è il tasso d’interesse per un mutuo al 100%

Il primo fattore da prendere in considerazione, è il tasso d’interesse: generalmente, i mutui al 100 per cento prevedono dei tassi più elevati, in virtù del fatto che il rischio per la banca è maggiore.

Un LTV al 100% comporta che la banca, erogando l’intero valore dell’immobile, rischia maggiormente in caso di insolvenza. Di conseguenza:

• viene applicato uno spread – ovvero, la maggiorazione sul tasso d’interesse base prevista dall’istituto di credo – decisamente più alto;
• possono essere richieste delle polizze assicurative aggiuntive che aumentano il TAEG, ovvero il Tasso Annuo Effettivo Globale.

Queste maggiorazioni non sono presenti per i finanziamenti con LTV più basso, tanto che spesso è possibile sottoscrivere mutui all’80% senza garante, proprio poiché per la banca il rischio è inferiore. Il discorso è però diverso se il mutuo al 100% deriva da una garanzia pubblica, come il Fondo Consap, che permette ad alcune banche di offrire tassi calmierati, limitati al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) e sostanzialmente simili a quelli dei mutui da LTV inferiore.

Quale mutuo effettivamente conviene

In base alle considerazioni sui tassi, quale mutuo conviene davvero? In linea generale, i mutui all’80% – o, meglio ancora, con un LTV inferiore – rimangono i più vantaggiosi, perché

• gli interessi sono mediamente più bassi;
• possono essere erogati anche senza un garante, se la situazione reddituale del richiedente lo permette;
• comportano durate generalmente inferiori o, ancora, delle rate più contenute.

Ma quando conviene il mutuo al 100%? Fatta eccezione per coloro che non dispongono di fondi propri, e quindi non possono comunque avvalersi di mutui dal Loan to Value più vantaggioso, il finanziamento completo è vantaggioso quando:

• si ha la possibilità di accedere al Fondo Consap, quindi a una garanzia pubblica;
• per i mutui all’80% garantiti per gli under 36, perché i giovanissimi possono accedere a garanzie pubbliche specifiche, sempre gestite dal Consap, che eliminano la necessità di un garante e permettono di ottenere mutui al 100% con tassi vantaggiosi;
• si richiede una certa flessibilità di erogazione per acquisti particolari, come immobili all’asta o quando il prezzo è notevolmente inferiore al valore effettivo dell’immobile.

Tuttavia, oltre alla possibilità di rate più alte o durata maggiore del finanziamento, bisogna tenere in considerazione anche le finalità: mentre un erogazione completa può comunque essere vantaggiosa per una prima casa, il mutuo al 100% sulla seconda casa potrebbe prevedere tassi addirittura maggiori. Per questa ragione, il consiglio è quello di vagliare le offerte di più istituti di credito e, se necessario, avvalersi dell’aiuto di un consulente qualificato.

Fonte: Idealista.it

La normativa italiana mette a disposizione alcune tipologie di contratti di locazione da utilizzare a seconda delle esigenze.

La normativa italiana permette di utilizzare un immobile di proprietà di un soggetto diverso per un determinato periodo, a fronte del pagamento di un canone di locazione. I rapporti tra proprietario ed inquilino possono essere regolamentati attraverso diverse tipologie di contratti di affitto, le quali possono essere suddivisi in questo modo: a canone libero e a canone concordato. Quando dovessero intervenire delle esigenze specifiche, le parti possono utilizzare anche i contratti transitori e quelli specifici per gli studenti.

1. Quanti tipi di contratti di affitti ci sono
2. Contratto ordinario a canone libero
3. Contratto a canone concordato (3+2)
4. Contratto ad uso commerciale
5. Contratto ad uso turistico
6. Contratto ad uso transitorio
7. Contratto di locazione per gli studenti universitari
8. Comodato d’uso gratuito
9. Cosa cambia tra contratto 3/2 e 4/4
10. Cosa vuol dire tipologia di contratto L1?

Quanti tipi di contratti di affitti ci sono

Le tipologie di contratti di affitto a cui è possibile ricorrere in Italia sono sostanzialmente sette, che possiamo riepilogare come segue:

• ordinario a canone libero (4+4);
• a canone concordato (3+2);
• ad uso commerciale;
• turistico;
• transitorio;
• per studenti;
• comodato d’uso.

Per ogni singola tipologia – ecco i modelli di contratto di locazione da cui prendere spunto – è possibile applicare la cedolare secca, una soluzione che permette al proprietario di risparmiare sulle tasse che dovrebbe versare.

Contratto ordinario a canone libero

Regolamentati dalla Legge n. 431 del 1998 i contratti a canone libero sono la soluzione più utilizzata in Italia. Sono anche conosciuti con la formula contratti 4+4. La denominazione deriva da una caratteristica che contraddistingue questa tipologia di contratto di locazione: le parti sono libere di scegliere l’importo del canone che il conduttore deve pagare mensilmente.

Se è vero, da un lato, che le parti hanno diritto a decidere liberamente a quanto debba ammontare la pigione, la durata è vincolata: deve essere pari a quattro anni, con una tacita proroga per altri quattro, sempre che non arrivi una disdetta ufficiale. Perché il contratto di affitto si possa concludere alla scadenza dei primi quattro anni, però, la disdetta deve essere esercitata in tempo utile.

Contratto a canone concordato (3+2)

Affitto determinato da alcune tabelle concordate a livello locale ed una durata pari a tre anni, rinnovabile automaticamente per altri due: queste, sostanzialmente, sono le caratteristiche del contratto di locazione a canone concordato. Questa tipologia di accordo viene regolamentata dalla Legge n. 431/1998 e può essere applicato alle seguenti tipologie di contratto:

• convenzionato;
• transitorio;
• a studenti universitari.

Voce a cui è necessario prestare particolare attenzione è quella relativa all’importo che viene pagato mensilmente, che si basa su degli accordi che vengono sottoscritti a livello territoriale dalle associazioni di categoria dei proprietari immobiliari e degli inquilini. Le parti non hanno, quindi, libertà di scegliere un canone a proprio piacimento.

Contratto ad uso commerciale

Il contratto ad uso commerciale è una tipologia riservata agli immobili non residenziali, tra i quali rientrano i negozi, gli uffici e i capannoni industriali. Questo tipo di accordo ha una durata minima che è pari a 6 anni per le attività commerciali o a 9 anni per le attività alberghiere.

Le parti hanno la possibilità di concordare liberamente il canone che deve essere versato, il quale può essere aggiornato periodicamente. Nel caso in cui non dovesse arrivare una disdetta anticipata, il contratto di locazione viene rinnovato automaticamente.

Contratto ad uso turistico

Tipologia contrattuale che è stata pensata appositamente per soddisfare le esigenze dei turisti e dei viaggiatori, che devono soggiornare in una località per un breve periodo. Volendo essere un po’ più precisi siamo davanti ad una forma di affitto transitoria, nella quale la durata e l’importo dell’affitto da versare sono decisi liberamente dalle parti.

Generalmente il contratto di locazione ad uso turistico ha una durata molto breve, che difficilmente supera i 30 giorni.

Contratto ad uso transitorio

Altra formula largamente utilizzata è quella del contratto di affitto ad uso transitorio, che ha una durata inferiore a quattro anni e può essere stipulato seguendo le indicazioni fornite da un Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017 e le cui regole sono state introdotte attraverso l’articolo 5 della Legge n. 431/1998.

Siamo davanti ad una tipologia di contratto di affitto attraverso la quale il locatore concede al conduttore l’uso dell’immobile per un periodo di tempo limitato e per un’esigenza transitoria. È una soluzione adatta per sopperire alle necessità lavorative di un dipendente, che si deve spostare per un periodo di sei, dodici o diciotto mesi.

È una formula che può essere adottata in alternativa alle normali tipologie contrattuali e si può sfruttare solo e soltanto quando ci siano delle particolari esigenze da parte del locatore o dell’inquilino da tutelare. Benché sia una formula transitoria è necessario che il contratto sia redatto in forma scritta e deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Contratto di locazione per gli studenti universitari

Anche questa tipologia può essere considerata una variante del contratto transitorio. Il contratto di locazione per gli studenti universitari è riservato ai soggetti che devono recarsi in una città diversa rispetto a quella di residenza per studiare: ha una durata minima di 6 mesi ed una massima pari a 36 mesi.

Per quanto riguarda il canone, generalmente, viene basato sugli alcuni accordi definiti a livello locale.

Comodato d’uso gratuito

A differenza delle precedenti tipologie di contratto d’affitto, il comodato gratuitonon prevede il pagamento di un canone. Il proprietario permette ad un’altra persona di utilizzare l’immobile a titolo gratuito.

Spesso e volentieri questa soluzione viene utilizzata tra famigliari o amici. È possibile stipulare un accordo con una durata prestabilita o a tempo indeterminato. Anche in questo caso è importante registrare il contratto di comodato d’uso all’Agenzia delle Entrate.

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Cosa cambia tra contratto 3/2 e 4/4

Quali sono le maggiori differenze che intercorre tra un contratto 3/2 ed uno 4/4?

A parte la durata delle due tipologie di contratto di locazione – il primo ha una durata di tre anni rinnovabile per altri due, mentre il secondo è di quattro anni rinnovabile per lo stesso periodo – nel primo caso il canone di locazione si basa sulle tabelle che vengono approvate a livello territoriale dalle associazioni. Per il secondo, invece, il canone è lasciato alla libera contrattazione tra le parti.

Cosa vuol dire tipologia di contratto L1?

Volendo sintetizzare al massimo nella tipologia di contratto L1 vi rientrano gli immobili ad uso abitativo, indipendentemente che le parti abbiano scelto un canone libero o concordato. La sua durata risulti essere transitoria.

Fonte: Idealista.it

La vigilanza notturna in condominio è sempre più richiesta, tuttavia deve essere soggetta ad approvazione: ecco in quali casi.

Il bisogno di sicurezza e protezione, ad esempio dai furti in appartamento, spinge sempre più condomini a dotarsi di specifiche tutele. Quello della vigilanza notturna in condominio è un servizio sempre più richiesto, in particolare nelle grandi città. Ma in che modo si può sottoscrivere un servizio di vigilanza in condominio, quali maggioranze in assemblea servono e, fatto non meno importante, quali sono i costi?

1. Cos’è la vigilanza notturna in condominio
2. L’approvazione della vigilanza notturna in condominio
   • La vigilanza armata e la protezione delle persone in condominio
3. Vigilanza e regolamento condominiale
4. La gestione dei costi del servizio di vigilanza notturna
   • Quanto costa il servizio di vigilanza in condominio
   • La ripartizione delle spese per il servizio di vigilanza

Cos’è la vigilanza notturna in condominio

Innanzitutto, è utile specificare quali siano le peculiarità di un servizio di vigilanza in condominio. In linea generale, si tratta di una serie di routine di controllo che vengono eseguite da personale specializzato e istituti di vigilanza privata, per garantire sia la sicurezza dello stabile che di chi vi richiede. Di solito, la vigilanza notturna abbina sia la tutela sul posto – ad esempio, con addetti presenti nel perimetro condominiale – che sorveglianza remota tramite videocamere.

Gli strumenti di sicurezza variano ovviamente a seconda del piano sottoscritto, tuttavia possono includere:

• il pattugliamento delle aree comuni, con addetti sul posto che effettuano controlli regolari sia lungo il perimetro del condominio che all’interno dello stabile;
• il controllo degli accessi, affinché non vi siano ingressi da parte di persone non autorizzate;
• la gestione delle emergenze, con interventi tempestivi sul posto in presenza di attività sospette o persone sconosciute;
• il monitoraggio attivo con sistemi di videosorveglianza che, come già anticipato, possono essere controllati sia sul posto che da remoto.

L’approvazione della vigilanza notturna in condominio

Affinché il condominio possa dotarsi di personale o sistemi di sicurezza notturni, è indispensabile vagliare il parere dell’assemblea, tramite l’approvazione di una specifica delibera, secondo le modalità previste dall’articolo 1135 del Codice Civile.

La proposta di dotarsi di un sistema di controllo notturno può pervenire dall’amministratore o, ancora, da uno o più condomini, purché sia messo all’ordine del giorno dell’assemblea. Dopodiché, sarà necessario raggiungere una specifica maggioranza per la vigilanza in condominio, a seconda della natura della decisione. Più nel dettaglio:

• la maggioranza semplice – pari alla maggioranza degli intervenuti in assemblea purché rappresentino almeno la metà dei millesimi del valore dell’edificio, secondo quanto stabilito dall’articolo 1136 del Codice Civile – è sufficiente per l’approvazione di un servizio di vigilanza ordinario, come un semplice contratto di pattugliamento regolare da parte di un istituto di vigilanza privato;
• la maggioranza qualificata – pari alla maggioranza degli intervenuti, rappresentanti i due terzi dei millesimi del valore dello stabile, così come sempre da articolo 1136 del Codice Civile – quando la sottoscrizione del servizio di vigilanza comporta delle innovazioni, come l’installazione di un sistema di videosorveglianza permanente e collegato con la centrale operativa della società che fornisce il servizio.

È però necessario sottolineare che, sempre in base alle attribuzioni previste dall’articolo 1135 del Codice Civile, l’assemblea può deliberare unicamente su servizi – come appunto, quelli di vigilanza notturna – a protezione delle parti e dei beni comuni. Diverso, invece, è il caso della protezione delle persone.

La vigilanza armata e la protezione delle persone in condominio

Come accennato nel precedente paragrafo, l’assemblea può deliberare sulla tutela dei beni comuni, mentre la protezione delle persone esula solitamente dalle sue competenze. A stabilirlo sono alcune pronunce della giurisprudenza:

• con la sentenza 4631/1993, la Cassazione ha stabilito che i servizi di vigilanza armata, mirati alla tutela dell’incolumità dei residenti, non rientrano tra le competenze dell’assemblea perché non sono legati ai beni comuni. È quindi possibile l’approvazione solo con voto unanime dei condomini, come contratto tra le parti;
• lo stesso principio è stato ribadito dal Tribunale di Cosenza, con la sentenza 358/2023, nell’annullare una delibera sull’approvazione di un servizio di vigilanza armata, contestato da 17 condomini. Anche in questo caso, non essendo il servizio finalizzato alla tutela dei beni comuni ma alle persone, si rende necessaria l’unanimità.

Vigilanza e regolamento condominiale

Tuttavia, se il servizio di vigilanza armata ha una finalità mista – tutela sia i beni che le persone, ma con prevalenza sulla protezione delle parti comuni – la delibera può essere approvata con maggioranza semplice, come chiarito dalla sentenza della Cassazione 10235/2011. Il criterio è quindi sempre quello della finalità prevalente del servizio.

Ancora, è bene sapere che il regolamento condominiale – assembleare o contrattuale – o le delibere assembleari non possono vietare in modo assoluto la sottoscrizione di un contratto di vigilanza per la tutela dei beni comuni, poiché ciò sarebbe in contrasto con il diritti di sicurezza dei condomini. Tuttavia, il regolamento può vietare iniziative individuali di vigilanza, come l’installazione senza autorizzazione assembleare di videocamere su proprietà esclusiva che inquadrano le parti comuni, per tutelare la privacy. Eventualmente, possono essere stabilite specifiche limitazioni, come limitare la vigilanza a determinati orari o aree dello stabile.

Infine, è utile ricordare che la vigilanza armata viene fornita da Guardie Particolari Giurate, che richiedono specifiche autorizzazioni prefettizie, in base a quanto stabilito dal TULPS, cioè dal Regio Decreto 773/1931

La gestione dei costi del servizio di vigilanza notturna

Stabilite le modalità di approvazione, è utile soffermarsi sul costo della vigilanza in condominio, nonché sulla relativa ripartizione delle spese.

Quanto costa il servizio di vigilanza in condominio

La spesa per la vigilanza in condominio può variare significativamente in base a diversi fattori:

• la tipologia del servizio offerto, ad esempio con pattugliamento fisso o ronde periodiche, nonché l’integrazione con sistemi di videosorveglianza remota;
• la durata del servizio, ad esempio una vigilanza attiva 24 ore su 24 ha costi più elevate;
• le dimensioni e la posizione del condominio, ad esempio se si trova in un quartiere dal tasso di criminalità più elevato rispetto alla media cittadina.

Fornire dei riferimenti di prezzo precisi non è perciò semplice, orientativamente:

• la vigilanza non armata, per circa 8 ore notturne, può richiedere a un condominio di media dimensione dai 2.000 ai 4.000 euro complessivi al mese, anche a seconda del numero di addetti impiegati: più guardie sono presenti, maggiore è il costo.
• la vigilanza armata ha ovviamente costi maggiori e può richiedere dai 2.500 ai 5.000 euro al mese per condomini di media grandezza, sempre per 8 ore notturne e a seconda del numero di guardie presenti;
• i sistemi di videosorveglianza presentano costi relativi all’installazione – di qualche migliaia di euro, a seconda della complessità del condominio – e abbonamenti mensili dal prezzo variabile per il controllo remoto, a seconda della tipologia di offerta sottoscritta. Sempre a livello orientativo, i piani base possono partire dai 30-50 euro mensili, raggiungendo qualche centinaio di euro per funzioni avanzate.

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Limitatamente all’installazione di sistemi di videosorveglianza, i condomini possono approfittare anche del Bonus Sicurezza, che prevede una detrazione IRPEF del 36% per un tetto massimo di spesa di 48.000 euro. L’incentivo è valido solo per l’installazione dei sistemi di sicurezza sopracitati, entro il 31 dicembre 2025, mentre non copre il contratti di vigilanza. 

Ancora, è bene ribadire che i costi presentati hanno uno scopo solamente illustrativo, poiché la variabilità dell’offerta – anche a livello territoriale – è molto elevata. Per questo, è utile informarsi preventivamente presso gli istituti di sicurezza privata della propria zona.

La ripartizione delle spese per il servizio di vigilanza

I costi della sorveglianza notturna in condominio devono essere suddivisi fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, così come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile. La spesa è generalmente sostenuta da tutti i condomini, a meno che il servizio di sicurezza non riguardi solo una specifica area dell’edificio, come ad esempio una sola scala: in questo caso, chi non ne usufruisce è esentato dal pagamento.

È inoltre utile sottolineare che il pagamento è dovuto anche da parte di quei condomini che non hanno partecipato all’assemblea o hanno espresso voto contrario. Le decisioni prese a maggioranza dall’assemblea sono infatti vincolati da tutti, come anche ribadito dalla Cassazione con la sentenza 13631/2001.

Affinché le spese possano essere considerate valide, l’amministratore dovrà provvedere alla loro contabilizzazione e alla presentazione della relativa documentazione, che attesti sia i costi sostenuti che la quota millesimale imputabile a ogni singolo condomino.

Fonte: Idealista.it