Un immobile con degli abusi edilizi può essere venduto purché l’acquirente venga reso edotto dei vizi presenti
La normativa attualmente in vigore non fornisce delle indicazioni chiare e trasparenti sulla vendita in caso di irregolarità urbanistiche. Mancando delle indicazioni chiare, si può vendere una casa con abusi edilizi? Nel caso in cui le irregolarità fossero sanabili, la vendita non è esplicitamente vietata, ma è necessario che l’acquirente sia opportunamente informato: in caso contrario si configurerebbe il reato di raggiro. In altre parole, il venditore deve informare l’acquirente della situazione dell’immobile.
- Cosa si intende per abuso edilizio
- Cosa succede se si vende una casa con un abuso edilizio
- Quali rischi si corrono a non informare l’acquirente
- Una casa con abuso edilizio non sanabile non si può vendere
- Si può vendere una casa senza concessione edilizia?
- Quali sono i rischi di acquistare degli immobili irregolari
- Un passo importante, la regolarizzazione
Cosa si intende per abuso edilizio
Cos’è un abuso edilizio? E soprattutto quando si concretizza? Prima di tutto è necessario fornire delle risposte a questi due dubbi. Generalmente sotto il cappello di abuso edilizio si includono una serie di illeciti, tra i quali ci sono:
- l’esecuzione di interventi di ristrutturazione o costruzione senza che siano state rilasciate le dovute autorizzazioni e le abilitazioni amministrative;
- l’esecuzione i lavori che presentano delle difformità rispetto alle concessioni rilasciate dal Comune o registrate al catasto;
- la realizzazione di varianti essenziali rispetto al titolo edilizio.
Nella maggior parte dei casi, gli abusi edilizi si vengono a configurare nel momento in cui le opere vengono realizzate prima che sia stata chiesta la licenza edilizia. O quando sono stati eseguiti in difformità del progetto che è stato depositato in Comune.
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Cosa succede se si vende una casa con un abuso edilizio
Un immobile può essere venduto anche quando sono presenti delle irregolarità sanabili, purché l’acquirente sia a conoscenza dell’abuso edilizio. Questo è un passaggio molto importante in tutta l’operazione: è necessario giocare la partita con la massima trasparenza e, per rendere il tutto più chiaro, è opportuno indicare la presenza dell’abuso edilizio sia nel preliminare di compravendita dell’immobile che nel successivo rogito.
In altre parole, il contratto di compravendita risulta essere valido nel caso in cui il venditore rende edotto l’acquirente delle irregolarità e la comunicazione viene formalizzata nel compromesso e nel successivo rogito. Una volta che l’acquirente è diventato consapevole delle eventuali irregolarità edilizie, non può contestare alcunché al venditore o chiedere, in un secondo momento, un risarcimento.
Quali rischi si corrono a non informare l’acquirente
I problemi, purtroppo, sorgono nel caso in cui il compratore non dovesse farsi parte diligente nell’operazione.
- L’acquirente può impugnare l’atto di vendita entro 10 anni dalla scoperta dell’irregolarità e si potrà rivolgere a un tribunale per chiedere lo scioglimento del contratto di vendita. Avrà addirittura la possibilità di chiedere il risarcimento del danno subito dall’operazione.
- L’acquirente ha la possibilità di procedere giudizialmente nei confronti del venditore dopo che è stato stipulato il rogito, anche se prima della firma abbia effettuato una serie di sopralluoghi nel corso dei quali sia venuto a conoscenza dell’abuso edilizio.
Questo è un punto fondamentale per la successiva tutela del venditore: non è sufficiente che l’acquirente sia semplicemente a conoscenza dell’irregolarità. È necessaria l’esplicita presa d’atto: solo questa permette di esonerare il venditore dalla responsabilità di aver informato alla perfezione l’acquirente.
Una casa con abuso edilizio non sanabile non si può vendere
Gli abusi edilizi non sanabili sono un’ostacolo insormontabile alla vendita di un immobile. I problemi maggiori, in questo caso, scaturirebbero a seguito dell’operazione, quando all’acquirente e al venditore potrebbero arrivare una serie di sanzioni, alcune delle quali hanno delle conseguenze decisamente pesanti.
A differenza delle irregolarità che sono sanabili e che, eventualmente, se gestite correttamente dalle parti possono essere messe a posto in un secondo momento, quelle non sanabili possono portare alla demolizione delle opere abusive. Oltre alle eventuali multe che vengono irrogate, in questo caso è anche necessario affrontare i costi per abbattere quanto realizzato abusivamente.
Si può vendere una casa senza concessione edilizia?
Un immobile privo di concessione edilizia non può essere venduto, perché è abusivo. Quando è presente questo tipo di irregolarità la compravendita non può essere effettuata per i seguenti motivi:
- costruire senza aver ottenuto la relativa concessione edilizia costituisce un abuso edilizio, perché sono state violate le norme urbanistiche;
- le autorità competenti potrebbero sanzionare le irregolarità con dei provvedimenti realmente pesanti, che possono arrivare alla demolizione del manufatto.
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Quali sono i rischi di acquistare degli immobili irregolari
Le irregolarità lievi sanabili o gli abusi edilizi più gravi hanno un impatto significativo sul valore di mercato di un determinato immobiliare. Quindi chi acquista, in linea teorica, farebbe un buon affare, perché paga di meno l’immobile.
Ma questo risparmio ha un costo: ad abbassare i prezzi delle proprietà irregolari sono i timori che hanno proprio i potenziali acquirenti, che devono affrontare le difficoltà e i costi necessari per sanare l’immobile o demolire le parti abusive. Per compensare questi rischi, il venditore è quasi sempre costretto a ridurre il prezzo.
La presenza di irregolarità, inoltre, può limitare l’accesso ai finanziamenti. Gli istituti di credito difficilmente rilasciano un prestito ipotecario, rendendo alquanto complicato riuscire a comprare una casa con un abuso edilizio quando si deve chiedere un mutuo.
Un passo importante, la regolarizzazione
Anche quando un abuso edilizio è stato commesso dal precedente proprietario, la strada migliore per vendere un immobile con dei problemi è sempre quella di regolarizzare la situazione prima della vendita.
Questo permette di rendere agevole l’operazione e ottenere un prezzo di vendita migliore. Prima di iniziare qualsiasi pratica, comunque, è opportuno rivolgersi a dei consulenti, in modo da valutare i costi che si devono affrontare.
Fonte: Idealista.it