Cos’è e come funziona la proposta irrevocabile d’acquisto: vincoli, decadenza e recesso nella compravendita immobiliare.
La proposta irrevocabile d’acquisto rappresenta un atto formale di importanza fondamentale, all’interno delle compravendite immobiliari. Tramite questo strumento giuridico, l’acquirente si assume l’impegno unilaterale di mantenere ferma l’offerta per un periodo di tempo prestabilito, pena varie conseguenze legali.
Ma come funziona la proposta irrevocabile d’acquisto e, soprattutto, quali sono i vincoli sia per l’acquirente e per il venditore? E, ancora, quando è ammessa la possibilità di recesso?
Cos’è la proposta unilaterale d’acquisto
La proposta irrevocabile d’acquisto è un atto formale con cui un soggetto, solitamente l’acquirente di un bene, si impegna a mantenere ferma l’offerta a determinate condizioni, per un periodo di tempo prestabilito. Disciplinata dall’articolo 1329 del Codice Civile, all’interno delle compravendite immobiliari, la proposta irrevocabile d’acquisto:
- vincola l’offerta del compratore a specifiche condizioni;
- ha una durata temporale prestabilita;
- non può essere revocata prima della scadenza concordata.
Mentre l’acquirente è vincolato alla proposta presentata per l’acquisto dell’immobile, il venditore non è soggetto a particolari limitazioni prima di accettarla. Ad esempio, può decidere di vendere l’immobile a terzi, sempre prima dell’accettazione ed entro la scadenza concordata: l’impegno è infatti unilaterale, ovvero riguarda solamente il compratore. Tuttavia, una volta convalidata la proposta, si forma un contratto preliminare di compravendita che vincola entrambe le parti.
Come funziona la proposta unilaterale d’acquisto
Dopo aver definito cosa sia la proposta unilaterale d’acquisto, è utile apprenderne le caratteristiche e, fatto non meno importante, il funzionamento. In genere, l’acquirente ricorre a questo atto formale per testimoniare la serietà del proprio interesse nel concludere la compravendita. Dimostrando di essere disposto a sottoporsi a precisi vincoli, tali da non permettere la revoca della proposta presentata, il compratore può rassicurare la controparte sulle proprie intenzioni.
Pexels
Tipicamente stilata in forma scritta, questa proposta d’acquisto si caratterizza per alcuni elementi essenziali:
- i dati anagrafici delle parti;
- l’eventuale presenza di intermediari, come un’agenzia immobiliare;
- l’identificazione dell’immobile, riportandone nel documento l’ubicazione e i dati catastali;
- il prezzo offerto per la compravendita;
- il termine entro cui la proposta rimane valida;
- le modalità di pagamento, come ad esempio l’impegno a coprire il prezzo tramite mutuo bancario, da perfezionarsi entro la firma del contratto definitivo;
- le eventuali condizioni accessorie, quali una caparra a titolo di anticipo, se richiesta dalle parti.
Il processo ha inizio quando l’acquirente sottopone la proposta irrevocabile al venditore, in autonomia oppure approfittando del tramite dell’agenzia immobiliare. A questo punto, la controparte:
- può accettare la proposta entro la scadenza prevista, in questo caso l’offerta stessa si trasformerà in un contratto preliminare di compravendita;
- può rifiutare o non rispondere, facendo quindi decadere l’offerta, senza ulteriori obblighi per l’acquirente.
In merito al contratto preliminare di compravendita, è certamente utile specificare la differenza con la stessa proposta irrevocabile d’acquisto:
- la proposta irrevocabile è unilaterale, così come già spiegato, perciò vincola solamente l’acquirente, entro le tempistiche e le condizioni sottoscritte;
- il preliminare di compravendita è bilaterale, ovvero obbliga entrambe le parti a concludere la compravendita.
Ancora, è bene ribadire che, per evitare controversie o contenziosi, il documento dovrebbe sempre riportare esplicitamente la natura irrevocabile dell’offerta.
Quando decade una proposta irrevocabile d’acquisto
Come già accennato nei precedenti paragrafi, la proposta irrevocabile d’acquisto ha una validità temporale prestabilita, in base alla scadenza indicata nell’atto. Di conseguenza, se il venditore non dovesse accettarla entro i termini, quest’ultima decadrà automaticamente. Tuttavia, vi sono altre condizioni che possono determinare la decadenza della proposta d’acquisto. In particolare:
- quando il venditore rifiuta esplicitamente la proposta. L’acquirente sarà immediatamente libero da ogni vincolo, anche prima della scadenza pattuita;
- in caso di estinzione della proposta irrevocabile d’acquisto per inadempimento, ovvero per mancato rispetto degli accordi pattuiti;
- per morte del proponente, qualora la proposta sia strettamente personale e non trasmissibile agli eredi, o in presenza di una specifica previsione contrattuale che ne disponga la decadenza;
- in caso di incapacità del proponente, qualora presente al momento della proposta e la renda annullabile per incapacità naturale, secondo l’articolo 428 del Codice Civile, o se una sopravvenuta incapacità sia accompagnata da una previsione contrattuale che ne determini la decadenza.
I casi di inadempimento
Si è visto che una delle situazioni che può portare alla decadenza della proposta irrevocabile d’acquisto è l’inadempimento da parte dell’acquirente o del venditore. Ma cosa si intende, più precisamente?
La prima evenienza è quella di una proposta d’acquisto non rispettata dall’acquirente, ovvero del ritiro illegittimo da parte del compratore. Ciò accade quando lo stesso acquirente, non rispettando l’irrevocabilità prevista dall’articolo 1329 del Codice Civile, si svincola dall’offerta prima della scadenza o, ancora, elude gli obblighi assunti con la trasformazione della proposta nel preliminare di compravendita. Una simile situazione può causare:
- la perdita della caparra confirmatoria, in base all’articolo 1385 del Codice Civile, che il venditore può trattenere come risarcimento per il danno subito;
- la richiesta di risarcimento dei danni da parte del venditore, quando la proposta irrevocabile d’acquisto è senza caparra o se il danno eccede il suo importo;
- la possibilità per il venditore di agire legalmente per danni, anche se l’esecuzione forzata è praticabile solo dopo l’accettazione e la formazione del preliminare.
Per contro, vi può essere un rifiuto non giustificato da parte del venditore: si verifica quando quest’ultimo, dopo aver accettato la proposta trasformandola in un preliminare, si sottrae alla compravendita senza giustificato motivo. Prima dell’accettazione, invece, il venditore è libero di rifiutare senza conseguenze. L’inadempimento al preliminare può comportare:
- la restituzione della caparra, sempre in base all’articolo 1385 del Codice Civile, di importo doppio rispetto a quanto versato;
- il risarcimento dei danni subiti dall’acquirente, come ad esempio il pagamento delle spese di perizia e mutuo, purché documentate;
- l’esecuzione forzata del contratto preliminare, in base all’articolo 2932 del Codice Civile, che impone al venditore di trasferire comunque il bene.
Come facile intuire, si tratta di questioni anche particolarmente complesse da dimostrare, pertanto il supporto di un esperto legale è irrinunciabile.
Qual è il periodo di recesso per una proposta irrevocabile d’acquisto
Sul tema delle proposte irrevocabili d’acquisto, un dubbio frequente è relativo all’eventuale esistenza di un periodo in cui il recesso è ammesso anche per il compratore, prima della scadenza del termine concordato.
In realtà, come più volte ribadito, l’articolo 1329 del Codice Civile esclude la possibilità di un recesso ordinario per l’acquirente, poiché qualsiasi tentativo di svincolarsi prima della scadenza è inefficace. Tuttavia, possono sussistere alcune eccezioni, da valutare caso per caso. Ad esempio, il compratore può recedere anticipatamente:
- se le clausole condizionali della proposta non possono essere garantite. Ad esempio, se l’offerta è subordinata a una condizione sospensiva, come l’effettiva approvazione del mutuo, l’acquirente potrà recedere prima della scadenza qualora la banca non dovesse approvare il finanziamento;
- per errore o dolo, come l’emersione di un vizio dell’immobile – si pensi a un abuso edilizio, non noto al momento della presentazione dell’offerta – o un tentativo di inganno o raggiro da parte del venditore;
- per decisione delle parti che, di comune accordo, decidono di sciogliere la proposta prima della scadenza stabilita.
Anche in questi casi, è sempre indicato affidarsi alla competenza di un esperto legale, affinché si possa correttamente valutare la sussistenza delle eccezioni ammesse, anche con la raccolta della dovuta documentazione.