Compravendite in aumento nel secondo trimestre 2024, media dei prezzi al mq in aumento in Italia e taglio dei tassi Bce. Questo è lo scenario di fondo per il real estate italiano, ma come sta andando il mercato immobiliare in questa ultima parte dell’anno e quali sono le previsioni per il 2025? Per scoprirlo, idealista/news fa il punto della situazione analizzando i dati dei principali mercati (Roma e Milano) e raccogliendo le analisi degli esperti del settore a medio termine.
- Andamento delle compravendite e media dei prezzi
- Andamento del mercato immobiliare nelle principali città
- I prezzi delle case a Milano e dintorni
- I prezzi delle case a Roma e dintorni
- Taglio dei tassi Bce, l’effetto sui mutui
- Previsioni per il mercato immobiliare
Andamento delle compravendite e media dei prezzi
Nel II trimestre del 2024 si è registrata un’inversione di tendenza nel settore residenziale, come dimostra la consueta nota trimestrale dell’Osservatorio sul mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, secondo cui il numero di compravendite in Italia aumenta dell’1,2% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.
Nel dettaglio, secondo le statistiche dell’Agenzia delle Entrate, sono state compravendute circa 186mila abitazioni, oltre 2mila in più rispetto all’analogo periodo del 2023. L’aumento delle compravendite riguarda un po’ tutte le zone d’Italia, seppur più accentuato nelle aree del Nord e nel Centro. I comuni minori trainano la crescita con una variazione del +1,6%, più elevata rispetto a quella registrata nelle città capoluogo (+0,2).
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Per Diego Vitello, Research Manager di Gabetti Property Solutions: “Dopo sei trimestri di variazione negativa, che ha caratterizzato il periodo che va dall’ultimo trimestre del 2022 al primo trimestre del 2024, le compravendite ritornano a posizionarsi in territorio positivo, – nota Vitello. – Questo perché è stata ormai superata quella fase turbolenta che, come noto, ha provocato una brusca impennata dell’inflazione e, di conseguenza, dei tassi di interesse. Questo secondo trimestre dell’anno si potrebbe definire ‘l’anno zero’ del mercato residenziale italiano, in cui i due parametri economici, che avevano messo alla finestra tante famiglie nell’acquisto dell’abitazione, hanno imboccato un’inversione di tendenza positiva”.
Per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni usate in Italia, l’ultimo indice dei valori immobiliari di idealista, registra un aumento sia su base annua (2,1%) che trimestrale (1,1%) per i prezzi delle case ad agosto 2024. Il prezzo medio delle abitazioni usate si attesta a 1.857 euro al metro quadro.
Un dato che, tuttavia, va contestualizzato nel più ampio scenario europeo dell’ultima decade. Come mette in risalto un’analisi di Abitare Co. (basata su dati Eurostat), negli ultimi dieci anni, nei 27 Paesi dell’Unione Europea, mentre l’Italia è tra i Paesi con il più basso aumento dei prezzi (+8,8%), posizionandosi al penultimo posto, preceduta solo dalla Finlandia (+5,5%).
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Secondo l’analisi di Abitare Co., tra le principali città metropolitane italiane, solo Milano ha registrato negli ultimi dieci anni una crescita dei prezzi significativamente superiore alla media, con un aumento del 49%. Seguono Bologna e Firenze, che hanno visto incrementi rispettivamente del 33% e del 19%. Napoli ha registrato un lieve aumento del 2%, mentre Roma ha subito un calo del 13%, e altre città come Genova (-33%), Torino (-5%) e Palermo (-21%) hanno mostrato performance negative.
Andamento del mercato immobiliare nelle principali città
Sempre stando alle statistiche Omi sul secondo trimestre 2024, diminuiscono i cali di compravendite registrati a Milano, Torino e Napoli che, nel periodo precedente, avevano visto una diminuzione delle compravendite rispettivamente del 13,2%, del 10% e del 4,5%. Le altre principali città metropolitane vedono aumenti significativi.
Nel dettaglio, gli aumenti si registrano a Genova (+3,9% e 2.335 transazioni), Roma (+3,4% e 9.456 transazioni) e, seppur di poco, a Palermo (+0,7% e 1.726 transazioni). Calano invece a Firenze (-8,1% e 1.225 transazioni), Milano (-7,3% e 6.087 transazioni), Bologna (-2,5% e 1.504 transazioni), Torino (-2,0% e 3.886 transazioni) e Napoli (-0,9% e 2.154 transazioni). Tuttavia, rispetto ai cali registrati nel I trimestre 2024, i dati migliorano a Milano, che aveva registrato -13,2%, a Torino (-10%) e Napoli (-4,5%).
I prezzi delle case a Milano e dintorni
Milano è la città più cara d’Italia per comprare casa, con una media di 4.989 euro/mq, tanto che per risparmiare sull’acquisto di un immobile a uso residenziale conviene spostarsi in provincia. La maggior parte dei Comuni dell’hinterland milanese, infatti, hanno una media dei prezzi al di sotto della media milanese.
Il Comune dell’hinterland milanese più economico per comprare casa, tra i principali, è Magenta, dove la richiesta media da parte di chi vende è di 1.590 euro/mq. Seguono Abbiategrasso (1.833 euro/mq) e Garbagnate Milanese (1.943 euro/mq).
Spostando il focus in città, invece, la zona più economica è quella di Vialba-Gallaratese (2.912 euro/mq). Seguono Baggio (2.979 euro/mq) e Comasina-Bicocca (3.916 euro/mq). Nel complesso sono 13 le zone che restano al di sotto della media cittadina, la lista è completata da Certosa, Corvetto-Rogoredo, Cermenate-Missaglia, Famagosta-Barona, Greco-Turro, Lorenteggio-Bande Nere, San Siro-Trenno-Figino, Forlanini, Vigentino-Ripamonti, Città Studi-Lambrate.
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I prezzi delle case a Roma e dintorni
A Roma la media dei prezzi delle case (3.042 euro/mq) è sensibilmente più bassa rispetto a Milano. Ma anche il contesto capitolino mette in evidenza uno scenario simile rispetto a quello del capoluogo lombardo, con le richieste più basse da parte di chi vende che, come è facile immaginare, si trovano in provincia.
Tra i principali Comuni della provincia romana, quello con la media più bassa dei prezzi per le case in vendita è Velletri (1.352 euro/mq). Seguono Ardea (1.543 euro/mq) e Tivoli (1.587 euro/mq). La media delle case in vendita è sotto i 2.000 euro/mq anche in diversi altri comuni della provincia romana.
In città, invece, l’unica zona dove si registra una richiesta media sotto i 2.000 euro/mq è Roma est-Autostrade (1.959 euro/mq). Sotto il tetto dei 2.500 euro/mq si trovano, in media, annunci anche a Labaro-Prima Porta, Giustiniana-La Storta-Olgiata, Casal Palocco-Infernetto, Malagrotta-Casal Lumbroso-Ponte Galeria, Casalotti-Selva Nera-Valle Santa, Lido di Ostia. Più in generale, 13 zone sono sotto la media cittadina.
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Taglio dei tassi Bce, l’effetto sui mutui
Lo scorso luglio la Bce aveva deciso per uno stallo nei tassi di interesse di riferimento dopo il primo taglio di 25 punti base a giugno. Giovedì 12 settembre, come previsto dai mercati, è arrivato un ulteriore taglio di 25 punti base, portando i tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale e sui depositi presso la banca centrale rispettivamente al 3,65%, al 3,90% e al 3,50%.
Ma quanto costa oggi la rata del mutuo? Secondo le simulazioni di idealista/mutui, la rata di un mutuo trentennale da 200 mila euro a tasso variabile con spread allo 0,75% scende dai 1026 euro di gennaio 2024 ai 985 euro di oggi, con un risparmio di 41 euro mensili e 492 euro annuali. In calo anche i mutui a tasso fisso che passano da una rata di 843 euro al mese in media a inizio anno per un mutuo con scadenza a 30 anni e spread allo 0,5% agli attuali 819 euro, con un risparmio di 24 euro mensili e 288 euro annuali.
Al momento, sempre secondo idealista/mutui, il migliore tasso disponibile per un mutuo trentennale da 200 mila euro a tasso fisso, con ltv dell’80%, è del 3,20%, con rata mensile pari a 691 euro, mentre per un mutuo a tasso variabile alle stesse condizioni il migliore tasso sul mercato ammonta al 5,02%, con rata pari a 860 euro.
Previsioni per il mercato immobiliare
Secondo il presidente del centro di ricerca Scenari Immobiliari Mario Breglia sui prezzi di vendita, si prevede una crescita del 3,1% a livello nazionale, ma nelle grandi città le variazioni saranno più significative, con Milano che guida la classifica delle prime 10 città con un +6,9%, davanti a Venezia con un +6,5% e Roma con un +6%. Seguono Bergamo (+5,2%), Bologna (+5,1%) e Napoli (+5%).
“C’è un grande interesse per le nostre città e la nostra economia è forte, – spiega Breglia, – quindi l’interesse degli investitori c’è ed è importante. Ma, a fronte di un mercato interno forte, abbiamo poche operazioni possibili nonostante la presenza di molti investitori istituzionali interessati. Ad esempio, in tema di residenziale, l’Italia potrebbe avere un milione di compravendite come in Francia, ma ci fermiamo a 700mila, e questo perché, mentre la Francia costruisce 200 mila case all’anno, noi non arriviamo a 50 mila”.
Entrando nello specifico del contesto milanese, secondo il rapporto “Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2024″, la crescita dei prezzi non dovrebbe frenare la domanda di investitori e utenti finali del segmento prime, sempre a confronto con un’offerta molto rigida. In presenza di una domanda positiva, ma sempre più selettiva, il vero driver del mercato continuerà a essere la qualità dell’offerta.
Considerata però la sottigliezza dello stock con tale caratteristica, nella prima parte del 2024 i prezzi di vendita (asking price) hanno segnato un nuovo rialzo, nella media generale del 5,5% nominale rispetto a settembre 2023. Considerando che il tasso di inflazione quest’anno si colloca intorno al +0,9% medio annuo, si conferma la bontà dell’investimento, anche in termini reali, con un prezzo medio che cresce di oltre quattro punti percentuali netti.
Fonte: Idealista.it